报告评级和核心观点 投资评级 - 报告维持对招商蛇口的"买入"评级 [1] 核心观点 - 公司销售规模有所收缩,但行业排名保持领先 [4] - 公司积极获取土地,拿地聚焦核心城市,可售货源较充足,融资渠道畅通 [4][5] - 公司获准发行保障房 REITs,经营能力进一步增强 [6] 销售情况总结 - 2024年8月,公司实现签约销售金额140.04亿元,同比减少28.20%;实现签约销售面积57.4万平方米,同比减少25.68% [4][8][10] - 2024年1-8月,公司累计实现签约销售金额1308.13亿元,同比减少36.52%;累计实现签约销售面积572.96万平方米,同比减少31.84% [4][8][10] - 2024年8月,公司单月销售均价24397.21元/平方米,同比下降3.39%;2024年1-8月,公司累计销售均价22831.09元/平方米,同比下降6.86% [4] 拿地情况总结 - 2024年8月,公司获取3宗地块,用地面积总计8.53万平方米,总建筑面积22.99万平方米,拿地总成本24.61亿元 [5][11][12] - 公司拿地聚焦上海、杭州、郑州等核心城市 [5][11][12] 财务预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为63.9、70.3、74.4亿元,EPS为0.71、0.78、0.82元 [7] - 预计公司2024-2026年毛利率分别为15.4%、16.3%、17.1% [7] - 预计公司2024-2026年净利率分别为4.7%、4.9%、5.1% [7] - 预计公司2024-2026年ROE分别为2.9%、3.1%、3.3% [7]