报告公司投资评级 - 维持增持评级,调整目标价至0.81港元 [2] 报告核心观点 基础服务发展稳健 - 基础物业服务收入达27.6亿元,同比增长5.7%,主要得益于集团积极开展市场拓展,第三方竞标外拓在管建筑面积提升 [1] - 公司新增第三方外拓合约建筑面积17.7百万方,第三方竞标外拓新增年饱和合同金额为6.20亿元,竞标外拓新增项目平均物管费为2.3元/平方米/月,与上年同期持平 [1] - 截至期末公司合约建筑面积同比-3.9%至3.33亿方,在管面积同比-5.3%至2.47亿方,来自第三方的合约面积占比为77%,业务独立性较强 [1] - 但由于为了提升项目品质而增加的设备更新投入、第三方项目及公建项目占比的提升对基础服务毛利率的影响,上半年公司基础服务毛利率为20.0%,同比-0.7pcts [1] 社区增值服务毛利率持续承压 - 社区增值服务实现收入5.9亿元,同比下降17.3%,主要是因为部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降,如车位资产运营服务和美居业务,以及消费意愿仍显谨慎,社区资产管理服务面临挑战 [1] - 部分较高毛利业务收入占比的下降致使社区增值服务毛利率承压,上半年社区增值服务的毛利率为27%,同比-2.1pcts,进一步拖累公司整体盈利能力 [1] 费用控制有所成效,应收账款管理需加强 - 公司成本控制效果明显,上半年销售费用率为1.5%,较2023年同期持平;管理费用率为10.4%,同比下降0.5pct [1] - 截至期末,公司应收贸易账款及票据达47.6亿元,较上年末增长约15.9%,其中来自第三方的比例约为84%,公司正采取措施应对回款难题 [1]