报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级 [5][8] 报告的核心观点 1. 多因素致业绩承压,管理层增持彰显信心 [7] 2. 全面聚焦开发、物业、租赁三大主业,提升产品服务竞争力 [7] 3. 推进大宗资产、股权交易,持续转变融资模式,如期兑付公开债务 [7] 分组1:公司经营情况 - 2024年上半年公司业绩亏损主要源于开发业务结算规模和毛利率下滑、计提存货跌价准备和信用减值损失、部分非主业财务投资出现亏损、资产处置损失等因素 [7] - 公司开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房,实现销售金额1273.3亿元,同比下降37.6%,但仍保持行业第一阵营 [7] - 物业服务业务深入贯彻蝶城战略,实现运营提效,累计完成200个蝶城流程改造,覆盖1337个住宅物业项目 [7] - 租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升,上半年新获取房源1.5万间,其中80.6%位于一线城市,累计开业数量增加至18.3万间,出租率保持95.2%,GOP利润率接近90% [7] 分组2:公司财务情况 - 公司积极利用金融支持政策,推动融资模式转型,合计新增融资、再融资612亿元,新增融资综合成本3.66% [7] - 公司经营性物业贷合计落地219亿元,其中表内新增150亿元;银团贷款有序推进,获得招商银行牵头的200亿元银团贷款 [7] - 公司年内累计完成73亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付,合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元 [7][8] 分组3:投资建议 - 考虑公司结算规模、盈利能力承压,下调公司2024-2026年EPS预测 [8] - 公司积极化解债务,总负债规模降低,坚定围绕"保交房,保兑付,转型高质量发展"开展工作,各项业务稳步推进,仍具备持续发展潜力 [8] - 维持"推荐"评级,前期股价调整一定程度反映悲观预期,当前净资产对应PB 0.32倍,明显低于可比公司均值 [8]