报告评级和核心观点 - 报告维持对招商蛇口的"买入"评级 [6] - 公司开发业务毛利率承压,资产运营业务稳健提升 [6] 公司经营情况 - 2024年上半年实现营业总收入512.7亿元,同比-0.3%;实现归母净利润14.2亿元,同比-34.2% [6] - 公司开发业务项目结转毛利率同比下降,以及转让子公司股权投资收益同比减少,导致归母净利润下降 [6] - 公司上半年实现销售金额1009.5亿元,销售面积438.7万方,分别同比-39.3%、-35.9% [7] - 公司上半年获取7宗地块,计容建面80.1万方,总地价146.1亿元,同比下降64.9% [7] 资产运营情况 - 公司上半年实现资产运营收入36亿元,同比+15% [8] - 公司三道红线维持绿档,截至上半年末剔预负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63 [8] - 公司上半年新增融资成本3.01%,期末综合资金成本3.25%,较年初降低22个BP [8] 财务预测 - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为63.9、70.3、74.4亿元,EPS为0.71、0.78、0.82元 [9] - 预计公司2024-2026年毛利率分别为15.4%、16.3%、17.1% [9] - 预计公司2024-2026年ROE分别为2.9%、3.1%、3.3% [9]