报告公司投资评级 - 报告将公司投资评级下调至"增持"[3] 报告的核心观点 1) 2024H1 万科实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%,主要因开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及资产交易和股权处置价格低于账面值[1] 2) 2024H1 万科销售面积和销售金额同比分别下降27.6%和37.6%,面临阶段性挑战,但通过强化回款策略,二季度经营性现金流净额较一季度明显改善[1][2] 3) 公司受益于金融支持政策,财务状况保持稳健,持续降解存量债务,并加速大宗资产和股权交易,补充资金204亿元[1][2][4] 4) 报告预计2024-2026年公司营收和归母净利润将分别为3189.6/3104.3/3082.6亿元和-139.0/2.3/13.0亿元,对应EPS为-1.17/0.02/0.11元/股[2] 财务数据总结 1) 2024H1 公司实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%[1] 2) 2024H1 公司销售面积和销售金额分别为939.5万平和1273.3亿元,同比下降27.6%和37.6%[1][8][9] 3) 2024H1 公司毛利率为6.8%,同比下降13.5个百分点[13] 4) 2024H1 公司新增项目权益地价10.2亿元,同比下降64.3%[14] 5) 截至2024H1,公司有息负债3312.7亿元,净负债率62.0%[1]