报告公司投资评级 - 维持买入评级,目标价下调41%至港币5.56元,相当于2024年预期市盈率的10倍 [4] 报告的核心观点 - 绿城管理的收入/净利润增速放缓,受到客户支付能力下滑和竞争加剧的限制 [2] - 新合同价值反映土地供应减少、销售复苏缓慢,挫伤了客户的发展信心,以及由于资金不足无法启动项目 [2][3] - 新签合同的平均售价(ASP)在2024年上半年急剧下降19%,至每平方米人民币240元,表明竞争加剧 [3] - 预计2024-26年的收入和利润将下调17%-27%和20%-38% [12] 公司经营情况总结 收入情况 - 2024年上半年收入同比增长8%,达到176亿人民币,低于20%的目标 [2] - 政府PJM收入同比下降16%,主要是由于经济疲软导致投资减少和政府支付能力下降 [2] - 商业PJM收入同比增长23%,主要得益于与房产销售相关的收入支持 [2] 新合同情况 - 上半年新合同价值同比下降18%,至4.19亿元人民币,国有企业/金融机构/政府/POE同比分别下降-25%/-17%/-12%/-9% [3] - 新签合同的平均售价(ASP)在2024年上半年急剧下降19%,至每平方米人民币240元,表明竞争加剧 [3] 毛利率情况 - 毛利率同比下降0.5个百分点,预计未来将持续面临压力 [3] 未来展望 - 若9月及10月没有销售回升以提振地主信心,全年营收与合约签署数量可能受到影响 [6] - 长期来看,对PJM服务的需求可持续性存在,尽管恢复房地产销售的速度可能会对其产生影响 [6] - PJM公司将继续创新,提供如设计、成本控制和销售管理等独立服务,以补充全面的PJM流程 [6]