报告公司投资评级 - 报告给予绿城中国"买入"评级 [2] 报告的核心观点 营收业绩稳步增长,但业绩受毛利率下滑及计提减值亏损影响同比下滑 - 2024年上半年公司主营业务营业收入695.6亿元,同比增长22.1% [9] - 归母净利润20.4亿元,同比下降19.7%;扣除非经常性损益后的核心归母净利润49.5亿元,同比增长27.5% [9] - 营业收入增长主要是开发业务实现收入637.6亿元,同比增长22.0% [9] - 业绩下滑主要是受整体市场下行导致毛利率下滑4.3个百分点,以及计提资产减值及公允价值变动损失17.5亿元 [9] 盈利能力短期承压,但费用管控能力增强 - 2024年上半年毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.1%、4.8%、2.9%,同比下降 [56] - 但三费率下降1.4个百分点,其中管理费用和财务费用大幅下降 [56] 现金流较为充裕,债务结构合理 - 截至2024年6月末,公司货币资金751.3亿元,同比增长9.2% [119] - 有息负债规模1483.1亿元,同比增长4.0%;资产负债率70.5%,净负债率67.2% [89][95] - 融资渠道畅通,优化债务结构,加大境内外融资置换力度 [9] 销售表现相对具备韧性 - 2024年1-7月总合同销售额1475亿元,同比下降3.2% [128] - 自投项目销售规模964亿元,销售权益比例70.4% [157] - 代建项目销售规模511亿元,同比增长14.8% [166] - 高能级城市销售占比80%,销售均价30,125元/平,同比增长5.0% [151][157] 土地储备质量优化,拿地权益比例提升 - 2024年上半年新增项目建面131万平,同比下降49.0% [182] - 拿地金额189亿元,同比下降40.0%;拿地权益比例84%,同比提升5个百分点 [189][160] - 新增项目主要集中在杭州、西安等核心二线城市,预计当年实现首开 [189] - 截至2024年6月末,公司土地储备建面3193万平,权益建面2064万平 [192]