报告公司投资评级 - 报告给予绿城中国"买入"评级 [2] 报告的核心观点 营收业绩稳步增长,但业绩受毛利率下滑及计提减值亏损影响同比下滑 - 2024年上半年公司主营业务营业收入695.6亿元,同比增长22.1% [9] - 归母净利润20.4亿元,同比下降19.7%;扣除非经常性损益后的核心归母净利润49.5亿元,同比增长27.5% [9] - 营业收入增长主要是开发业务实现收入637.6亿元,同比增长22.0% [9] - 业绩下滑主要是受整体市场下行导致毛利率下滑4.3个百分点,以及计提资产减值及公允价值变动损失17.5亿元 [9] 盈利能力短期承压,但费用管控能力增强 - 2024年上半年毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.1%、4.8%、2.9%,同比下降 [56] - 但三费率下降1.4个百分点,其中管理费用和财务费用大幅下降 [56] - 公司注重以经营为导向优化成本管控,关键品类集采价格下降超6% [9] 现金流较为充裕,债务结构合理,为后续发展提供支撑 - 截至2024年6月末,公司货币资金751.3亿元,同比增长9.2% [119][120] - 有息负债规模1483.1亿元,同比增长4.0%;一年内到期的有息负债占比23.8%,维持低位 [106][107] - 剔除预收账款后的资产负债率为70.5%,净负债率为67.2%,现金短债比为2.13X,处于较好水平 [89][95][100] 销售表现相对具备韧性 - 2024年1-7月总合同销售额1475亿元,同比下降3.2% [128][129] - 自投项目销售规模964亿元,同比下降10.7%;但销售权益比提升至70.4% [156][157] - 代建项目销售规模511亿元,同比增长14.8%,在行业下行中逆势增长 [166][167] - 公司销售回款率保持高位,上半年达103% [9] 土地储备质量优化,为未来发展奠定基础 - 2024年上半年新增土地建面131万平,同比下降49.0% [179][180] - 但新增项目平均权益比例84%,确保项目开发效能 [189] - 截至2024年6月末,公司土地储备建面3193万平,权益建面2064万平,一二线城市占比79% [151] 投资建议与盈利预测 - 维持"买入"评级,预计公司2024-2026年主营业务收入分别为1370/1442/1522亿元,归母净利润分别为27/27/26亿元 [10] - 公司具备融资成本持续降低、销售稳健、土地投资优质、代建业务领先等优势,有望在行业调整中进一步提升市场地位 [178] - 但考虑到行业下行影响,公司计提减值规模或增加,我们下调了盈利预测 [10]