报告公司投资评级 - 报告给予保利发展"买入"评级 [2] 报告的核心观点 营收和利润情况 - 2024年上半年保利发展实现营业总收入1392.5亿元,同比增长1.6%;归母净利润74.2亿元,同比下降39.3% [8][12] - 营收平稳增长,但受权益比下降影响业绩同比下滑 [8] - 上半年毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0%、7.7%、5.3%,同比分别下降5.2、3.3、3.6个百分点 [8][15] - 年化ROE为7.4%,同比下降4.9个百分点 [17][20] 资产负债情况 - 截至2024年6月末,公司有息负债规模3735亿元,同比增长4.8%;融资成本3.31%,同比下降25BP [21][26] - 剔除预收账款后的资产负债率为66.7%,净负债率66.2%,现金短债比1.98X,处于绿档房企行列 [23][26] - 公司融资渠道畅通,新增融资938亿元,融资成本2.93%,较2023年下降21BP [8] - 公司计划发行95亿元可转债,有助于优化债务结构 [8] 销售和拿地情况 - 2024年1-7月公司实现销售金额1986.5亿元,同比下降25.8%;销售面积1099.2万平,同比下降29.6% [31][32] - 上半年公司市场占有率较2023年提升0.06个百分点至3.68%,38个核心城市市占率提升0.3个百分点至7.1% [36][37] - 上半年公司新增项目12个,均位于38个核心城市,建面116万平,同比下降70%;拿地金额126亿元,同比下降82% [38][42] 其他业务发展 - 保利物业持续扩大物业服务规模,上半年实现营收78.7亿元,归母净利润8.5亿元,同比分别增长10.2%、10.8% [7] - 公司酒店、购物中心、写字楼等商业经营类资产项目151个,在管面积505万平,上半年实现营收22.6亿元,同比增长3% [7]