公司投资评级 - 保利物业的投资评级为“买入”，维持评级[4] 报告的核心观点 - 保利物业作为物管行业引领企业，背靠保利发展交付资源充足且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，在管面积增速行业领先，物管收入利润有望持续增长；增值业务提质增效，优化业务结构，完善产品体系，盈利能力改善可期[7] 根据相关目录分别进行总结 物业管理规模质量效模升，多业态齐头并进共发展 - 公司近年未物业管理規模不断操升，截至 2023 年末，公司物管合同面积积在管面积分别为 922.2 称 719.6 百万方，同比分别增长 19.5% 称 24.9%，在營面积增達自 2019 年以未均超 20%[8] - 公司第三方项目占比呈现逐年授升趋势，截至 2023 年末公司合同面积积在管面积中 第三方项目占比分别为 62.9%构 64.7%，处于行业中济水子[50] 社区增值模质增效，非业主增值多维精益管理 - 2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入下降至 28.16 亿元，同比下降 8.1%，在产品结构优化、聚焦核心业务后，业务结构有所优化，整体毛利率同比禄升 6.4pct 圣 38.4%[9] - 2023 年公司非业主增值服务收入达 20.93 亿元，同比下降 4.6%，主委由于案场协销服务项目救量减少及写字楼租赁业务下滑[10] 利润增长盈利改善，分红比例稳步拨升 - 公司归导净利润自 2019 年以未增速超 20%，2023 年实现归导净利润 13.8 亿元，同比增长 24.0%，领售毛利率提升 0.8pct 至 19.6%，管理费率同比下降 0.7pct 至 8.1%；经营性净现金流可覆盖除税前净利润 1.73 倍，淡息比例提升至 40%，现金流稳使，持续加强殷东回报[10] 盈利预测与技资建设 - 预计公司 2024-2026 年归寻寻利润为 15.6、17.6、19.8 亿元，对应 EPS 为 2.82、3.18、3.58 元，当前殷价对应 PE 为 8.6、7.7、6.8 倍，维持"买入"详级[7] - 公司物业管理收入未源主要为关联方保利发展带未的住宅物业收入和第三方拓展带未的业务管理收入，2021 年以未近三年公司合同面积增速超 16%，在管面积增速超 22%，预计未未关联方交付面积受行业影响有所下降, 但公司第三方合同称在答函积逐年提升，2023 年分别达 62.9%称 64.7%，同时公司开启存量佳艺业务拓展，预计 2024-2026 年公司物业管理妆入增速分别为 20%、18%、15%[149] - 社区增值服务收入主委未源于向业主授供的小区增值服务收入，2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入同比下降 8.1%，预计在地产销售不及预期的拾况下, 2024 年公司业务调整伪将继续, 后续伴随增值产品的打造不断完善, 妆入有望实现增长，预计 2024-2026 年公司社区增值服务收入增速分别为-3%、1%、3%[150] - 非业主增值服务收入主要未源于向勃业开发商提供增值服务，受房地产销售不亲气影响秦场协销收入下降,2023 年公司非业主培值服务收入同比下降4.6%,2024年预计案场协销收入伪将受影响，后续伴随公司工程维修业务成为全新增长点，业务妆入有望培长, 预计 2024-2026 年公司非业主培值服务妆入增速分别为-3%、-1%、2%[151]