投资评级和核心观点 - 给予"买入"评级[3] - 公司是最早进入内地发展的港资房企之一,深耕大湾区及长三角核心城市,打造高品质住宅项目,同时开启以 K11 为中心的持有物业扩张[7] - 预计公司 2024-2026 财年归母净利润为 10.8、13.9、17.2 亿港元,对应 EPS 为 0.43、0.55、0.68 港元,当前股价对应 PE 为 18.3、14.3、11.6 倍[7] 内地销售和土储情况 - 内地销售额稳定,2019 财年以来销售额均超 150 亿元,2023 年下半年在内地合同销售额 75.5 亿元,完成销售目标 50%[8] - 公司在内地的可售资源约 570 亿元,主要分布在深圳、广州和杭州等核心城市[8][53] - 公司在内地已投资 8 个城市更新项目,总楼面面积约 270 万方,可售面积达 200 万方,可售资源总额保守估计达 800 至 1000 亿元[58] 中国香港业务 - 中国香港楼市在高息环境下成交疲弱,公司合约销售金额波动较大,2023 财年合同销售金额 88.6 亿港元,同比增长 8%[67][68] - 公司在中国香港持有 1634.2 万平方呎待更改用途的农地储备,其中约 90%位于北部都会区范围,有望通过农地转化行动持续释放农地的潜在价值[81][84] 投资物业布局 - 中国香港物业投资收入 2024 上半财年同比增长 17.0%,主要得益于 K11 MUSEA 和 K11 Art Mall 的运营效率提升[93][94] - 内地 K11 购物中心以文化属性吸引人流,已在多个城市布局,预计 2024 财年及以后将新开业 297 万方[100][109][110][113] 财务情况 - 资本运营成本双双下降,负债结构持续优化,2024 年 1-6 月完成约 350 亿港元的贷款安排及债务偿还[130][134][136] - 预计 2024-2026 财年公司营业收入分别为 380.8、366.4、372.6 亿港元,毛利率分别为 35.4%、40.7%、45.4%[147]