公司概览 - 张江高科成立于1996年,是主营房地产园区开发、运营和产业投资的公司,实控人为上海浦东新区国资委 [13][14][15][16] - 公司立足科技产业的发展,围绕科技地产打造全生命周期发展模式,为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业发展载体 [13][14][15] - 公司主要资产为位于上海浦东新区的张江科学城的高科技园区,是第一批国家级新区,汇聚了24000多家企业 [54][55][56][57][58][59][60][61][62] - 公司业务包括产业园区招商服务和产业投资,通过全周期持有物业和多种投资方式获得稳定收益 [69][70][71][72][73][74][75] 园区运营 - 公司持续吸引重点企业入驻,如集成电路、人工智能等领域,并持续扩大园区租赁区域 [78][79][80] - 公司在建和开工项目规模维持在100万方以上,为后续商办产园区出租规模打下基础 [81][82][83] - 公司出租物业的月租金水平稳中有升,2023年达64元/平米/月 [82][83] 产业投资 - 公司通过直投、基金、孵化等方式参与高科技企业的全生命周期投资 [73][74][85][86][87][88][89][90][91][92][93][94][95][96] - 截至2023年末,公司累计直投项目52个,投资总额38.6亿元,参与投资的子基金24个,撬动资金规模549.14亿元 [85][86][87][88] - 公司投资的企业发展迅速,2021-2023年有多家企业在科创板上市 [95][96] 财务表现 - 公司资产负债率维持在70%以内,融资成本较低,整体财务状况良好 [108][109][110][112] - 公司保持较高的分红比例,2023年分红占归母净利润的31.04% [113][114][115] - 公司净利率水平整体维持在40%左右,ROE和ROIC也较为稳定 [120][121][122] 投资评级 - 公司房地产业务和投资业务协同发展,形成全生命周期的运营模式,具有较强的盈利能力和发展前景 [141][142][143][144][145] - 公司当前估值处于相对低位,我们给予"推荐"评级 [141][142][143][144][145] 风险提示 - 政策实施不及预期的风险 - 园区运营不及预期的风险 - 宏观经济不及预期的风险 - 行业发展不及预期的风险 - 投资业务收益不及预期的风险 - 房地产销售不及预期的风险 [146][147]