JamesBrey Not a day goes by without another article anecdotally describing the experiences of investors and financial advisors concluding that interest rates are finally declining and now might be the time to transfer reserves from money markets to lock in high yields still available from bonds. Yesterday's report from the Bureau of Labor Statistics revealed that the Producer Price Index increased an innocuous 0.1% in July and that immediately set tongues wagging about how large a cut the Fed would make at ...

An MSR + Agency REIT Second Quarter 2024 Earnings Call JULY 31, 2024 Safe Harbor Statement FORWARD-LOOKING STATEMENTS This presentation includes "forward-looking statements" within the meaning of the safe harbor provisions of the United States Private Securities Litigation Reform Act of 1995. Actual results may differ from expectations, estimates and projections and, consequently, readers should not rely on these forward-looking statements as predictions of future events. Words such as "expect," "target," " ...

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度账面价值为每股15.19美元,较一季度下降,季度总经济收益率为0.0% [13][29] - 公司上半年总经济收益率为5.8% [13] - 净利息支出38百万美元,较一季度有所改善,主要由于平均借款余额和利率下降,部分被RMBS利息收入下降所抵消 [30] - 净服务收入172百万美元,较一季度增加12百万美元,主要由于服务费收入和浮存收入增加,以及第三方服务成本下降 [31][32] - 投资证券损失和其他综合收益较一季度改善48百万美元,主要由于利率波动较小和息差略有扩大 [33] - 服务资产损失2300万美元,较一季度有所增加,主要由于摊销超过利率上升带来的增值 [33] - 掉期和其他衍生工具收益较一季度下降125百万美元,主要由于利率波动较小 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司RMBS投资组合规模为160亿美元,其中11.1亿为已结算头寸,49亿为TBA头寸 [36] - 公司RMBS投资组合的杠杆率上升至6.8倍,主要通过增加TBA头寸和向高票面率RMBS转移来实现 [36][37] - 公司RMBS组合的息差敞口略有增加,主要是由于向高票面率RMBS转移所致 [37] - 公司RMBS组合的利率敞口维持较低水平,与一季度相当 [37] - 公司MSR投资组合规模为2110亿美元,期内通过流动和批量收购增加了约19亿美元,同时也出售了64亿美元高票面率MSR [47][48] - 公司MSR组合的平均价格倍数从5.7倍上升至5.8倍,预付款率从5.1 CPR上升至5.3 CPR [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度利率小幅上行,波动性有所增加,主要受经济数据起伏不定的影响 [15][16][38] - 10年期国债收益率从4.20%上升至4.40%,2年期国债收益率从4.62%上升至4.75% [16] - 6月联储维持利率不变,但市场预期今年还会有2次降息 [17][18][19] - RMBS息差从119个基点扩大至127个基点,期权调整利差从27个基点收窄至24个基点 [39] - RMBS息差曲线在不同票面率之间出现较大分化 [40] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司通过收购和运营RoundPoint抵押贷款公司,实现了规模经济,提高了MSR收益,并拓展了更广泛的抵押贷款金融机会 [21][22][24][26] - 公司已完成将所有贷款服务迁移至RoundPoint平台,现已服务90万贷款,约2250亿美元本金 [22] - 公司已启动直接面向消费者的贷款业务,并在短短几周内锁定了2500万美元贷款 [23][24] - 公司正积极寻求为其他MSR持有者提供服务,认为自己是理想的合作伙伴 [25] - 公司认为当前环境有利于MSR和机构RMBS的投资,能够在不同市场环境下产生良好收益 [26][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经济数据和政治环境存在较大不确定性,导致市场波动性有所增加 [15][16][19] - 管理层预计随着联储开始降息,市场波动性将有所下降,有利于RMBS和MSR估值 [20] - 管理层认为当前MSR市场供给偏紧,需求较强,未来仍有机会以吸引价格增加MSR投资 [45][92] - 管理层认为如果利率下降,会出现一定的再融资需求,但由于大部分贷款仍处于不在价值区间,再融资规模不会太大 [90][91] - 管理层对公司投资组合的收益潜力保持乐观,预计静态收益率在12.5%-16.5%之间 [51][52][53][54] 其他重要信息 - 公司宣布CFO Mary Riskey将于8月退休,由William Dellal接任临时CFO [8][9][10][11] - 公司适当扩大了ATM发行计划,但目前没有具体计划 [76][77] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Doug Harter提问** 公司当前的杠杆水平如何描述 [57] **Nicholas Letica回答** 公司杠杆率略高于中值区间,为6.75倍,略有上升,但整体风险敞口并未大幅增加 [58][59][60][61] 问题2 **Trevor Cranston提问** 公司对未来利率和波动率下降的时间预期如何 [63] **William Greenberg回答** 公司认为利率和波动率下降的可能性有所增加,但时间点很难准确预测,预计会是一个渐进的过程,持续到2025年 [64][65][66][67] 问题3 **Bose George提问** 公司RMBS组合的收益预期从12-13%上升到15-17%的主要原因 [72] **Nicholas Letica回答** 主要是由于杠杆略有上升,以及向高票面率RMBS转移所致 [73][74]

资产组合与投资策略 - 公司主要投资于抵押贷款服务权(MSR)和机构住房抵押贷款支持证券(Agency RMBS)[204] - 公司采用适度的杠杆作为投资策略,通过回购协议等方式融资[204] - 公司资产组合中约60%投资于对冲低票面率抵押贷款服务权益(MSR)，该资产具有低久期和低利差波动性[213] - 公司MSR投资组合中低于1%的贷款有可能在当前抵押贷款利率水平下再融资,使得再融资风险较低[213] - 公司资产组合中的机构抵押贷款支持证券(Agency RMBS)名义利差仍处于历史较高水平,在波动率下降的环境下具有收窄的潜力[213] - 公司30年期固定利率抵押贷款支持证券组合中约99%的贷款具有再融资保护属性[215] - 公司持有的Agency RMBS投资组合总额为93.26亿美元,其中30年期固定利率RMBS占大部分[219] - 公司的抵押贷款服务权益(MSR)投资组合规模为2093.89亿美元,较上一季度有所下降[223] - 公司持有3.9百万美元的非机构抵押贷款支持证券[253] - 公司MSR组合中,加权平均贷款利率为5.00%的本金/现值证券占比较大,加权平均购买价格为101.28[254] 收购与业务拓展 - 通过收购RoundPoint Mortgage Servicing LLC,公司成为最大的常规贷款服务商之一[204] - 收购RoundPoint可以实现成本节约,加强对MSR组合的控制,并参与更多的抵押贷款金融机会[204] - RoundPoint开设了内部直接面向消费者的贷款业务,主要用于对冲MSR组合的提前偿还风险[204] - 公司获得Fannie Mae和Freddie Mac的批准,可以拥有和管理抵押贷款服务权(MSR)[256] 财务状况 - 公司的债务权益比为4.5:1.0,表明公司资产负债水平较高[224] - 公司持有6.24亿美元现金及现金等价物,未质押的Agency RMBS和非Agency证券合计约7.6百万美元,未动用的借款额度约为5.5百万美元[225] - 公司的账面净值为每股15.19美元,较上一季度有所下降,主要受AFS证券未实现亏损和宣派股息的影响[226] - 公司的股东权益为21.95亿美元,其中普通股权益为15.74亿美元[271] - 公司主要通过回购协议、循环信贷融资和可转换优先票据进行借款[259] - 截至2024年6月30日,公司的总借款余额为99.74亿美元,加权平均借款利率为6.06%[260] 财务业绩 - 公司的净利息收入和服务收入将随着市场利率、融资成本和资产提前偿还速度的变化而波动[207] - 公司净利息收入(费用)从2023年6月30日三个月和六个月分别为-41,799千美元和-67,696千美元,下降至2024年同期的-38,254千美元和-80,471千美元[229][230][231] - 公司服务收入增加主要是由于浮动收益增加以及收购RoundPoint带来的其他费用收入增加[237,238] - 公司投资证券损失增加主要是由于出售证券产生的已实现损失以及公允价值变动损失[239,240] - 公司服务资产公允价值变动损失增加主要是由于估值假设变化和资产组合加速减值[241,242,243] - 公司利率互换和掉期合约产生的收益增加主要是由于利差收益增加和公允价值变动收益增加[244] - 公司在三个月和六个月期间分别确认了1420万美元和2620万美元的所得税费用,主要源于抵押贷款服务业务收益和MSR收益[250] - 公司在三个月和六个月期间分别确认了4407万美元和1.472亿美元的其他综合亏损,主要由于可供出售证券公允价值的波动[251,252] - 公司在三个月和六个月期间分别确认了750万美元和4684.9万美元的其他衍生工具损失,主要包括TBA、期货和期权[246] - 公司在三个月和六个月期间分别确认了2124.4万美元和4777.3万美元的运营费用,其中包括与PRCM Advisers诉讼相关的费用以及收购RoundPoint的交易费用[247,249] - 公司在三个月和六个月期间分别确认了1643万美元和7726万美元的非现金股权激励费用[247] - 公司在三个月和六个月期间分别确认了1960.1万美元和4004.7万美元的其他薪酬福利费用[247] 风险管理 - 公司大部分资产和负债以公允价值计量,因此财务报表会受到市场价格波动的重大影响[208] - 公司采用多种内部控制措施来确保公允价值计量的适当性,但仍存在一定的估值不确定性[208,209] - 公司资产组合整体平均预付速率从上一季度的4.8%上升至7.3%,主要受到季节性因素的影响[214] - 公司MSR投资组合的平均预付速率为5.3%,较上一季度有所上升,主要受到房地产成交量季节性上升的影响[214] - 公司资产组合中的利率敏感型利息收益证券(interest-only Agency RMBS)的平均预付速率为7.7%[216] - 公司资产组合中的衍生工具(Agency Derivatives)的平均预付速率为9.0%[216] - 公司利用各种衍生工具和非衍生工具来管理利率风险,如TBA、利率掉期和掉期期权协议、期货和期权[282] - 公司的经营业绩很大程度上取决于资产收益和借款成本及套期保值活动的差异[283] - 公司利率敏感性分析显示,利率上升25个基点将使净利息收入增加3,495

业务表现 - 报告了2024年第二季度的稳定业绩，实现了5.8%的总经济收益率[3] - 完成了16亿美元未偿本金余额的MSR批量收购，并承诺再收购10亿美元的MSR[5] - 完成了所有服务转移，RoundPoint现在服务超过90万贷款[7] - 成功推出了直接面向消费者的再融资贷款业务[7] 资产管理 - 管理好了抵押贷款服务权(MSR)投资组合，通过机会性出售了64亿美元的未偿本金余额[4] - 名义上的机构住房抵押贷款证券(Agency RMBS)息差仍然较宽，预计在低波动环境下会收窄[8] 财务表现 - 第二季度综合收益为47.9万美元，每股加权平均普通股0美元[11] - 第二季度每股普通股股息为0.45美元，年化股息收益率为13.6%[12] - 公司总借款规模为99.74亿美元，其中包括代理机构RMBS 78.35亿美元、抵押贷款服务权和相关服务预付义务18.79亿美元等[31] - 公司资产负债率为4.5:1.0，经济资产负债率为6.8:1.0[32] - 公司代理机构RMBS的融资成本为5.54%，抵押贷款服务权和相关服务预付义务的融资成本为8.99%[34] - 公司总体融资成本为4.76%，包括利率掉期、美国国债期货和TBA的影响[34] - 公司于2024年6月30日的总资产为128.50亿美元，其中可供出售证券为80.30亿美元，抵押贷款服务权为30.65亿美元[43] - 公司净利息收入(费用)为(80,471)千美元,较上年同期减少12,775千美元[48] - 公司净服务收入为330,754千美元,较上年同期增加55,767千美元[48] - 公司其他收益(损失)总额为122,337千美元,较上年同期增加247,798千美元[48] - 公司总费用为86,524千美元,较上年同期增加41,203千美元[48] - 公司税前利润为286,096千美元,较上年同期增加249,587千美元[48] - 公司归属于普通股股东的净利润为237,000千美元,较上年同期增加238,389千美元[48] - 公司每股基本和稀释收益分别为2.27美元和2.16美元[48] - 公司每股普通股股利为0.90美元,较上年同期减少0.15美元[48] - 公司其他综合收益为(147,151)千美元,较上年同期减少116,776千美元[51] - 公司可分配收益(EAD)为17,516千美元,较上年同期增加12,791千美元[51] 股本变动 - 将ATM普通股发行计划增加了1120万股，总授权增加至1500万股[6]

PM ImagesIntroduction Two Harbors Investment Corporation's Series B 7.625% preferred shares (NYSE:TWO.PR.B) have significantly outperformed the iShares Preferred and Income Securities ETF (PFF) so far in 2024, delivering a low double-digit total return against the mid-single-digit return for the benchmark ETF: Two Harbors Series B preferred shares vs PFF in 2024 (Seeking Alpha)I expect this outperformance to continue as the Series B preferred shares offer a well-covered dividend both from a net income ...

Two Harbors Investment Corp. (NYSE:TWO) Q1 2024 Earnings Conference Call April 30, 2024 9:00 AM ET Company Participants Maggie Karr - Head of IR William Greenberg - President and CEO Mary Riskey - CFO Nicholas Letica - CIO Conference Call Participants Doug Harter - UBS Trevor Cranston - JMP Securities Bose George - KBW Jason Weaver - Jones Trading Rick Shane - JPMorgan Eric Hagen - BTIG Operator Good morning. My name is Jennifer and I will be your conference facilitator. At this time, I'd like to welcome ev ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: March 31, 2024 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 001-34506 TWO HARBORS INVESTMENT CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-0312904 (State or Other Jurisdiction of (I.R.S. Employer Incorporation ...

Two Harbors Investment Corp. Reports First Quarter 2024 Financial Results Positioned for Higher-for-Longer Rates with Growing MSR Portfolio and Operational Platform NEW YORK, April 29, 2024 - Two Harbors Investment Corp. (NYSE: TWO), an MSR + Agency RMBS real estate investment trust (REIT), today announced its financial results for the quarter ended March 31, 2024. Quarterly Summary • Reported book value of $15.64 per common share, and declared a first quarter common stock dividend of $0.45 per share, repre ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Fiscal Year Ended: December 31, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 001-34506 TWO HARBORS INVESTMENT CORP. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-0312904 (State or Other Jurisdiction of (I.R.S. Employer Incorporation or O ...