Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q Mark One ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended March 31, 2024, or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-12928 AGREE REALTY CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 38-3148187 (Stat ...

Dragon Claws Dear subscribers, The time has come for me to show you my top-tier REIT picks for this year. The companies that I invest in, and expect to outperform for the next few years, all the while paying me a solid level of dividends during the time of generating that outperformance. We've seen instability lately across the REIT space, and this instability has also and continues to include companies that I have been beating the drum for some time - almost a year. Many REITs are in a position where, whil ...

Tom Werner Introduction On June 30, 2023, we published a comparative article between Spirit Realty and Agree Realty Corporation (NYSE:ADC) and supported a “buy” recommendation for both equities. In this article, we are going to review the underpinnings of Agree’s business model in light of Q4 2023 earnings and justify a change in the recommendation to a “hold”. We start by quantifying Agree’s ability to generate economic profit under the current macroeconomic conditions. In particular, we look at the differ ...

imagedepotpro Introduction With the latest CPI report showing inflation remaining sticky, a June rate cut like many were predicting is likely out the window. But this creates a great opportunity for us income investors, as now is a perfect time to buy stocks at discount prices. At least in the REIT sector (XLRE). However, for those who invest in the BDC sector like myself, many of their share prices will likely trend higher from here over the next few months as a result of the report. In this article, I dis ...

股息投资 - 股息投资被证明是积累财富的最佳、最可靠的策略之一[1] - 拥有股票是长期以来击败其他资产类别的最佳方式，而支付股息的股票表现也优于不支付股息的股票[1] - 选择股息增长股票是为了获得股息增长和资本增值，从而为未来创造财富[1] Agree Realty (ADC) - Agree Realty (ADC)是一家房地产投资信托公司，是市场上最好的REIT之一，为投资者提供了稳定的回报[4] - Agree Realty自1994年上市以来，为投资者创造了11.8%的年复合总回报，同时股息增长率为6.1%[5] - Agree Realty的调整后资金运营（AFFO）每股年增长率为7%，优于许多同行，包括Realty Income（O）[6] - Agree Realty的前三大行业仅占总投资组合的27%，主要集中在轮胎和汽车中心、家居装修和杂货店[7] Lowe's (LOW) - Lowe's (LOW)是第二家值得考虑的股息增长股票，过去十年表现远超标普500指数，提供了514%的总回报[10] - Lowe's每年稳定增加股息金额，2014年每股季度股息仅为18美分，而今每股股息价值为1.10美元[11] Domino's (DPZ) - Domino's (DPZ)是最后一家值得购买的股息增长股票，过去十年提供了超过630%的总回报，每年以20%的复合年增长率增加股息[14]

One of the best ways to protect your portfolio, and generate consistent income is with higher-yielding real estate investment trusts (REITs). In fact, we’re going to look at seven of the best REITs to buy in April below. Look at Realty Income (NYSE:O), for example. Known as The Monthly Dividend Company, Realty Income will pay you every month to hold its stock. Yielding 5.86%, the company just declared a new dividend of 25.7 cents, which is payable on April 15 to shareholders of record as of April 1. This is ...

体育盛事 - 三月疯狂（March Madness）是一年一度的体育盛事，但填写完美的比赛表格的概率极低[2] - 11岁的Ashtyn Gold在ESPN的比赛中准确预测了四强对决，排名第109，表现出色[7] - Ashtyn Gold的成功背后是简单而用心的策略，她选择了红热的NC State Wolfpack赢得比赛[7] 工业地产公司 - Prologis（PLD）是工业领域的巨头，拥有全球广泛的资产组合和优秀的财务指标[13] - Rexford Industrial Realty（REXR）专注于南加州工业地产市场，拥有强大的资产组合和优质的租户[17] - Realty Income（O）是净租赁REIT领域的标杆公司，拥有多元化的资产组合和稳做的经营模式[23] - Agree Realty（ADC）和Realty Income类似，都是净租赁REIT，持有高质量的资产组合和稳定的月度分红[29] 公寓社区REIT公司 - Mid-America Apartment Communities（MAA）是一家专注于公寓社区的REIT，主要集中在Sunbelt地区[37] - MAA公司拥有投资级别的资产负债表，获得了标准普尔全球评级机构的A-信用评级[42] - MAA公司自1994年以来没有暂停或削减股息，且连续支付了120个季度的股息[43] - MAA公司自2014年以来，平均AFFO增长率为5.70%，平均股息增长率为7.37%，目前的股息率为4.64%[44] 购物中心REIT公司 - Regency Centers公司专注于开发和管理位于美国主要市场的开放式、以杂货店为锚点的购物中心[45] - Regency Centers公司的投资级信用评级为BBB+，并于2024年2月被穆迪评级机构提升至A3[50] 生命科学房地产信托公司 - Alexandria Real Estate公司是一家生命科学房地产信托公司，自1994年成立以来一直致力于生命科学物业的开发和管理[52] - Alexandria Real Estate公司的投资级信用评级为BBB+，拥有优秀的债务指标，包括净债务和优先股占调整后EBITDA的比率为5.1倍[57] 商业房地产贷款公司 - Ladder Capital Corp公司主要从事发放以商业房地产为抵押的头等抵押贷款，并投资于由商业房地产担保的投资级债务证券[59] - Ladder Capital Corp公司的债务主要由非投资级债券构成，信用评级为BB-，并专注于通过长期未担保、非追索和非市场价值的债务来融资其运营[64]

NCAA三月疯狂锦标赛 - NCAA每年的三月疯狂锦标赛是一个谦卑的机会[1] - 填写完美的比赛表的几率是天文数字[2] - 了解篮球知识比猜测更有帮助[7] 房地产投资信托(REITs) - 投资房地产投资信托(REITs)比填写完美的比赛表有更好的几率[3] - 选择房地产投资信托(REITs)等有可能成功的游戏来投资[10] - 房地产投资信托(REITs)在COVID-19封锁和其他危机中表现出色[15] VICI Properties (VICI) - VICI Properties (VICI)是一家投资于顶级游戏属性的游戏REIT[17] - VICI Properties (VICI)的非游戏属性主要包括家庭娱乐保龄球馆[19] - VICI Properties (VICI)的平均AFFO增长率为6.69%，平均股息增长率为10.11%[19] Agree Realty (ADC) - Agree Realty (ADC)专注于收购、开发和管理租给行业顶级零售商的独立净租赁物业[21] - Agree Realty (ADC)的租户包括沃尔玛、家得宝、拖拉供应、克罗格、劳氏、Wawa、7-Eleven和雪银-威廉斯等领先零售商[22] - Agree Realty (ADC)的69.1%的年化基础租金来自具有投资级信用评级的租户[23] Realty Income - Realty Income公司主要投资于零售、工业和游戏物业，拥有272.1百万平方英尺的物业组合，租给约1300家租户，占领98.6%的物业[27][28] Healthpeak Properties - Healthpeak Properties的股票支付6.55%的股息率，交易的P/AFFO为11.97倍，评级为强烈买入[48] Alexandria Real Estate - Alexandria Real Estate是唯一一家公开交易的纯生命科学房地产投资信托(REIT)，专注于开发生命科学物业[50] Boston Properties - Boston Properties是一家领先的公开交易的办公室房地产投资信托(REIT)，拥有位于6个主要门户市场的物业[56] Mid-America Apartment Communities - Mid-America Apartment Communities是一家专注于收购和运营公寓社区的房地产投资信托(REIT)，股息率为4.50%[62] Sun Communities - Sun Communities是一家专注于购买和管理制造房屋社区、房车公园和码头物业的房地产投资信托(REIT)，股息率为2.98%[66] Prologis - Prologis是一家工业房地产投资信托，拥有5613个物业，租给超过6000家租户，股息率为2.98%[70] Rexford Industrial Realty - Rexford Industrial Realty是一家投资于南加州填充市场的工业物业的工业房地产投资信托(REIT)[74] Ladder Capital - Ladder Capital是一家专注于商业地产抵押贷款的内部管理的抵押贷款地产信托公司，拥有31亿美元的贷款组合[91]

股市趋势 - 两个股市领域近期出现了小幅上涨，分别是房地产（VNQ）和公用事业（XLU）[1] - REITs和公用事业在高利率环境下仍能增长底线收益[2] - REITs拥有高比例的被动持有权，而且历史上资金会从REITs流出到货币市场基金，随着联邦基金利率降低，REITs（以及公用事业）将受益[3] - REITs相对于整个市场来说交易水平便宜，可能是市场中最便宜的部门[3] 资产配置 - 户外资产配置到股票的比例与2000年相同[4] 经济周期 - 2000年的互联网革命、2017年的比特币/加密货币、2021年的疫情+刺激支票+封锁、2023-2024年的人工智能革命等不同时期的繁荣具有相似特征[6] - 当前人工智能的繁荣周期与过去的繁荣周期相似[7] 能源行业 - 对所有形式的能源都持乐观态度，包括可再生能源和化石燃料[8] - 可再生能源的发电成本大幅下降，而化石燃料的发电成本基本保持不变[10] 电力生产商 - 电力生产商受益于人工智能浪潮，数据中心的需求将导致电力短缺[15] - 独立电力生产商如Vistra Corp（VST）和Constellation Energy（CEG）受益于人工智能驱动的电力需求[16] 股票投资 - 高质量股票价格上涨时不应轻易出售，应该先了解市场的看法[17] 公用事业公司 - 一些公司在未来可能会受益于电力需求增加，如Clearway Energy Inc.（CWEN）[20] - 一些公司的股价可能被市场低估，如Mid-America Apartment Communities（MAA）[34] 公用事业投资 - Rexford Industrial（REXR）过去几年的平均年净营业收入增长率是同行业平均水平的两倍[38] Essential Utilities公司 - Essential Utilities (WTRG)是一家主要从事水务业务的公司，2020年还收购了一家天然气公用事业公司，使其成为“Essential Utilities”[41] - WTRG通过收购全国各地的地方水务公司来补充其受监管的水务和天然气公用事业，实现稳定可靠的有机增长[41] - WTRG的年度股息增长率为7%，已连续32年每年都有股息增长，且目前估值接近数十年来的最低水平[41] - WTRG的股息率为3.3%，接近数十年来的最高水平，而其年度股息增长率稳定可靠，加上3.2%的股息率，具有吸引力[42]

市场趋势 - 金融分析师认为经济正朝着缓慢增长、通货紧缩和低利率的前COVID状态回归[2] - 利率上升的原因并非政府债务发行，而是由于美联储的干预[6] - 投资者情绪高涨，但过度乐观并非最佳买入信号[9] - 过去几年，资金流向科技股，而防御性和非科技周期股则遭遇资金流出[10] - 投资者开始比较当下情况与2000年互联网泡沫时期[11] 股市表现 - 股市中的高动量股权重达到历史最高水平[13] - 股市中的大赢家目前具有实际收益和惊人的盈利增长[14] - S&P 500的市盈率远低于峰值水平[15] - 市场对技术巨头如Nvidia的持续增长持乐观态度[18] - 房地产被认为是目前股市中最便宜的板块之一[20] 公司分析 - 投资者对Agree Realty (ADC)和Bar Harbor Bank (BHB)持乐观态度[21][27] - Clearway Energy Inc. (CWEN, CWEN.A)对利率敏感，但有强大的支持[30] - InvenTrust Properties (IVT)在零售领域表现出色，租金增长稳健[33][35] - Rexford Industrial (REXR)在南加州工业市场表现不佳，但有望在未来实现双位数增长[38][42] - VICI Properties (VICI)拥有地标性物业，具有稳健的投资级资产负债表[43][45] 公司Vestas分析 - Corporación Inmobiliaria Vesta (VTMX)受益于近岸趋势，墨西哥成为美国最大的进口来源国[47] - VTMX是一家墨西哥的REIT，专注于在墨西哥最快增长的制造业中心和贸易走廊内拥有和开发高级工业物流物业[48] - 公司由第二代家族成员领导，家族拥有相当数量的股份，并有三名创始家族成员在董事会任职[49] - 公司管理层致力于每股FFO增长，而不仅仅是从投资组合中获取费用。2023年，公司实现了11.6%的FFO每股增长，2024年的预期增长率为20%[50] - VTMX的绝大多数租约均以美元计价，并通过基于CPI的租金上涨来保护通胀。此外，公司的贷款价值比为24%，净债务与EBITDA比率为2.4倍，资产负债表非常健康[51] - 目标2024年每股FFO为2.00美元，目前的FFO倍数约为18.8倍，远低于美国同行Prologis (PLD)和EastGroup Properties (EGP)，两者的未来FFO倍数均超过20倍。尽管目前的股息率相对较低约为1.9%，但鉴于VTMX的快速增长，未来数年的股息增长率应该会达到两位数[52]