公司基本情况 - 福星股份是1993年6月经湖北省体改委批准设立的股份有限公司，1999年6月在深交所上市 [1] - 公司制定并实施了产品高新化和产业转型的重大决策，由金属制品常规产品向行业皇冠产品钢帘线升级 [1] - 公司于2001年1月设立房地产开发子公司福星惠誉，成为最早参与武汉"城中村"改造的企业之一 [1] - 公司形成房地产业与金属制品业双轮驱动协同发展模式，已成为湖北省城市更新改造龙头企业 [1] 房地产业务和"城中村"改造 - 公司是国内最早进入"三旧"改造领域的上市公司之一，积累了"旧城改造""城中村改造"和"建造大型城市中心区高档住宅"的综合专业实力 [2][3] - 公司累计投入城市更新改造资金过千亿元，完成更新改造面积超过2000万平方米，其中城中村改造超过900万平方米 [2] - 公司"城中村"改造的主要优势包括：能够较早锁定优质储备项目、制定开发计划与政府指导相结合、项目效益水平优于同期净地项目 [2][3] 房地产行业政策支持 - 2022年四季度以来，房地产行业融资政策持续宽松，公司积极申报并完成中期票据和再融资发行 [4] - 2023年上半年房地产政策整体延续宽松态势，三四月迎来楼市小阳春，但五六月有所回落 [4] - 7月以来，中央出台一系列支持政策，包括取消限购、首套房认房不认贷、降低首付比例和贷款利率等 [4] 项目储备和开发 - 公司目前储备项目主要集中在武汉核心区位，土储面积约290万平方米，武汉区域占比约7成 [5][6] - 公司主要开发项目包括福星华府·琛境、星誉国际、红桥城等，开发进展顺利 [6] - 未来公司将继续关注人口净流入区域和"城中村"改造新政策，以此作为新增土地储备的主要方向 [6] 金属制品业务升级 - 公司根据市场变化调整产品结构，压缩库存、降本增效等 [7] - 公司决定重点研发生产"碳基金刚线母线"项目，依托现有钢帘线生产工艺与设备 [7] 再融资项目 - 本次再融资募投项目均为武汉市城中村改造项目，符合"保交楼"政策支持 [8][9] - 项目位于武汉政务区和金融街交汇处，地段优势明显，义务教育资源丰富 [8] - 红桥城K6和K15项目开发进展顺利，预计2023年底和2024年底竣工备案 [9] 未来转型及发展方向 - 公司将发挥自身优势,在"城市更新"与"碳中和"双轮驱动新格局中提供支持,构建新的发展格局 [10] - 公司将积极布局碳开发领域,包括低碳指标开发和碳基金业务等 [10] - 公司将发挥在政策导入、合作、投融资等方面的优势,推动"城市更新"与"碳中和"的战略转型 [10]