会议主要讨论的核心内容 517政策实际效果 - 政策刚出台后第一周成交有明显复苏,但大多数城市还未出台配套措施 [1][2][3] - 已出台政策的城市,如武汉、合肥、南昌等,成交增长较好,而济南、昆明等城市效果较弱 [3] - 政策主要刺激了外地购房需求,反映了二次城市化和大城市化的趋势 [3] - 挂牌总量有所下降,但北京上海降幅较大 [3] - 房价仍在下降,但大幅下降的案例有所减少 [4] 政策后续落实和效果预期 - 政策不可能全面立即落地,未来一两周会有更进一步的落地 [5][6] - 即使核心城市利率下限不完全取消,政策仍然很重要,会对市场产生积极影响 [5][6] - 政策落地后,预计会有波浪式分阶段的复苏,具有基本面支撑的区域会率先复苏 [9][10][11] 存量房收购政策 - 3000亿再贷款额度应该足够,不需要算全国存量房总量 [7][8][9][10] - 收购存量房不会增加总供给,反而会减少供给,不会对需求产生分流 [11][12][13] - 收购价格会有一定折扣,但不会低于真实市场均衡价格,不会影响业主信心 [12][13] 已旧换新政策 - 已旧换新与收购存量房的区别在于收购主体、资金来源和新房选择限制 [14][15] - 已旧换新会给予业主较高的收购价格,对房价有一定支撑作用 [15] 物业管理行业 - 行业规模稳定、利润率高、现金流好,具有红利资产属性 [26][27][28][29][30] - 估值较低,未来增长空间大,是积极推荐的行业 [31][32] 问答环节重要的提问和回答 问题1 提问内容 新政策是否只能在一线城市产生明显效果,而二三线城市会延续原来的趋势 [37] 回答内容 - 并非只有一线城市会有明显效果,已经落地政策的二线城市如武汉、合肥也有较好表现 [37][38] - 一些三四线城市效果较弱,可能是因为真实需求不足,而不是政策无法落地 [38][39][40] - 需要有一定耐心,观察各类城市的政策落地效果,不应过于悲观 [40][41] 问题2 提问内容 收购存量房的进展是否很慢,下一次政策需要等待多久 [36] 回答内容 - 虽然细则尚未出台,但政策落地不会太慢,央行已明确表示近期会出台相关通知 [36] - 下一次政策出台时间取决于政策目标,如果是防风险,还有继续推进的空间 [37] 问题3 提问内容 新开工和新房销售是否已经见底,未来还有多大下行空间 [35] 回答内容 - 销售面积可能还未见底,但销售金额可能已经触底,未来有望企稳 [35] - 需求呈现波浪式分期释放,真实需求较强,尤其是来自外地的需求 [35][36] - 总体新开工和销售仍有下行压力,但金额层面可能会有所好转 [35]