财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度的总NOI为1360万美元,较上年同期增加约60万美元,主要是办公和多户型住宅分部的NOI增加所致 [31] - 办公分部NOI增加至790万美元,主要是由于租金收入增加以及联营办公实体收益增加 [32] - 酒店分部NOI保持稳定,为410万美元 [33] - 贷款分部NOI下降至80万美元,主要是由于利息费用增加 [33] - 多户型住宅分部NOI增加至90万美元,主要是由于奥克兰物业全季度运营 [35][36] - 公司的FFO为每股-0.26美元,较上年同期-0.21美元有所下降,主要是由于利息费用和优先股股息增加 [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业租赁率为83.4%,较2023年末下降40个基点 [27][28] - 多户型住宅物业整体租赁率为86.2%,较2023年末大幅提升 [21] - 其中洛杉矶Echo Park的多户型物业租赁率达90.7%,同比大涨29% [22][23] - 但奥克兰的两大多户型物业租金水平低于预期 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥克兰市场自2018-2022年出现大量新增供给,目前正在消化这些供给 [24][25] - 预计未来奥克兰市场新增供给将大幅下降,新建项目管线远低于全美前25大市场平均水平 [25][26] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在评估出售资产以偿还债务,提高现金流,并寻求更好的资本结构 [10][44] - 公司希望通过出售资产和再融资,在创意办公和多户型住宅资产之间实现更好的平衡 [18][57][58] - 公司目前正在进行两个多户型住宅项目的开发,预计未来几年可以交付 [18][60] - 但由于当前建设成本和资本成本较高,公司暂时放缓了更多开发项目的启动 [60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前资产仍有较低的资本化率,但短期利率较高影响了现金流 [48][49] - 公司预计未来随着联储降息,其浮动利率债务和优先股股息将有所下降 [11] - 公司认为奥克兰市场供给过剩的情况将逐步缓解,但租金水平仍有待提升 [24][25] - 公司计划对萨克拉门托酒店资产进行翻新,预计不会对NOI产生大的影响 [67][68] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Stephan Guillaume 提问 询问公司是否会根据利率环境调整资产出售计划 [47] David Thompson 回答 公司认为目前资产仍有较低的资本化率,出售资产有助于改善现金流,是公司的主要目标 [48][49][50] 问题2 John Massocca 提问 询问公司是否有针对性的资产出售计划 [56] David Thompson 回答 公司正在评估出售计划,办公资产可能是首要考虑对象,以实现多户型住宅和创意办公资产的更好平衡 [57][58] 问题3 John Massocca 提问 询问公司开发项目的预期收益 [59] David Thompson 回答 公司一般目标是开发收益较当前市场资本化率高75-100个基点,但当前建设成本和资本成本较高,公司暂时放缓了更多开发项目的启动 [60][61]