全球资本流动和政策 - 全球资本流动切换带来风险和政策期待，影响房地产市场[1] - 政府工作报告和政治局会议保持防风险基调，房地产政策偏向宽松[2] 房地产政策和发展 - 通过消化存量房产和优化增量住房政策，促进房地产高增量发展[4] - 以旧换新和直接收购存量住房是消化房产的两种模式[7] - 央行租赁住房贷款支持计划直接收购存量住房，资金来源主要来自地方财政和承托平台[8] - 35个重点城市自重库存规模约为1.8亿平方米，货值约为4万亿[10] - 自重库存可能会转向租赁或其他用途，需考虑收购方意愿和高价地的折扣[11] - 自重库存测算假设为三年卖不动，与国土资源部土地供应调节机制不完全相关[12] - 自重库存占比测算基于库存区划周期和正态分布假设，调整周期可影响规模[13] - 优化增量住房政策可能包含推动高品质住房建设和土地供应抢效机制[14] - 优化增量住房政策可能涉及需求端限制性政策的退出，保障市场住房供应[14] 政策落地和市场预期 - 政策落地可为投资人提供供需关系改善的支点，有助于市场空间的判断[15] - 落地政策可能带来财链和成长股回升的可能性，市场预期积极[15] - 港股在政策落地前后的变化可作为市场预期的佐证[16] - 自动库存区划有效可观察区块周期变化，估算市场修复空间[16] 房企销售和市场竞争 - 后续消费层面房产相关政策能够帮助房企盘活资产，提振销售，预计销售提振可达2%左右[18] - 新政策有助于房企建立估值修复机会，摆脱风险定价，提供退出机制，帮助去化部分库存[18] - 政策有望帮助头部房企重回竞争格局，改善市场供需关系，预期竞争格局改善[19] - 政策有助于改善市场供需关系，可能需要更多信用扩张来支持二手房价格[19] - 部分头部房企的PBE修复过程，港股从0.5倍修复到1.2倍，需考虑外部环境和企业情况[20]