财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度收入为2.234亿美元,同比下降17.2%,主要由于出售Skyway Landing、604 Arizona和3401 Exposition等资产,以及1455 Market和10900-10950 Washington的租户搬出,以及由于罢工导致工作室服务和其他收入减少 [23][24] - 2023年第四季度FFO(不含特殊项目)为1960万美元,每股0.14美元,同比下降72.1%,主要由于上述收入下降 [24] - 2023年第四季度AFFO为2150万美元,每股0.15美元,同比下降65.4% [25] - 2023年第四季度同店现金NOI为1.161亿美元,同比下降8.9%,主要由于1455 Market的大型租户搬出以及硅谷和旧金山半岛中型租户搬出,以及Sunset Las Palmas工作室单一租户退租 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业出租率下降120个基点至81.9%,主要由于出售One Westside资产 [16] - 工作室业务方面,在服务业务方面,第四季度收到部分长期租赁阶段的生产收入,导致照明、道具等服务收入增加7%,运输收入也增加约10% [19] - 工作室租赁率方面,在服务业务方面,第四季度有所回升,但仍低于2021年和2022年水平 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山湾区市场方面,第四季度签约432,000平方英尺,其中75%为续租,约65%位于旧金山湾区,包括GitHub在275 Brannan的57,000平方英尺续租 [16] - 洛杉矶市场方面,2023年电影电视制作总量同比下降约40%,其中剧本电视下降近70% [4] - 西雅图市场方面,大型租户需求尚未大幅回升,但公司正在积极展示Washington 1000项目的优势 [21] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司2023年完成了10亿美元的资产出售,提高了流动性,使公司能够应对至2025年第四季度的债务到期,并改善了杠杆指标 [5] - 公司正在积极推进Sunset Glenoaks和Washington 1000两个开发项目,并获得多项ESG荣誉 [5][11] - 公司未来一年的重点包括:积极租赁办公和工作室资产、执行机会性出售、推进纽约工作室开发项目、进一步降低杠杆和增强资产负债表 [12] - 公司认为AI技术是未来增长的重要驱动力,预计未来几年会有两三波AI相关的租赁需求增长 [7] - 公司认为从事创新技术的中小型公司更倾向于进驻办公室,这是公司的强项所在 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年整体办公租赁活动较上年下降约10%,主要受到高利率和经济衰退担忧的影响 [4] - 公司认为,尽管联储1月份的言论未能大幅改善企业对办公租赁的看法,但公司核心行业和市场中仍存在多项有利趋势 [6] - 公司预计,随着SAG合同在12月获得批准,制作公司在1月仍然谨慎,制作水平可能要到下半年才会明显改善 [9] - 公司认为,随着AI技术的发展,以及大型科技公司和非科技公司对AI服务的需求增加,将带来第二、第三波的租赁需求增长 [7] - 公司认为,从事创新技术的中小型公司更倾向于进驻办公室,这是公司的强项所在 [8] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Alexander Goldfarb提问 对于公司的工作室业务,特别是第一季度指引和全年指引的走势,能否进一步解释? [33][34] Victor Coleman回答 公司预计,随着12月罢工结束,1月份生产活动仍然谨慎,但现有在拍摄的制作已经恢复,新的制作需要重新立项,这个过程有所延迟。公司预计下半年会有较大改善,第三、四季度会有较大增长。公司认为,今年可以收回去年因罢工损失的1亿美元NOI。[35][36] 问题2 Blaine Heck提问 公司是否能提供更多关于办公业务和工作室业务同店NOI的细分情况? [53][54] Harout Diramerian回答 公司不再单独披露办公和工作室业务的同店NOI,而是合并披露。如果将Quixote业务纳入同店范围,公司2024年同店NOI同比预计增长约5%。办公业务是拖累同店NOI的主要因素,主要受1455 Market大租户搬出和WeWork退租的影响。[54][55] 问题3 Julien Blouin提问 公司2024年G&A费用同比有所上升,是什么原因导致的?公司是否有机会降低G&A费用? [64][65] Harout Diramerian回答 G&A费用上升主要是由于激励计划费用增加。这部分费用是与股价和收益挂钩的,意味着只有达到相关目标才会实际发生费用。公司会持续评估G&A费用,确保其合理。[65][66]