一、涉及行业 中国房地产行业[1] 二、核心观点及论据 （一）销售情况 1. 全国销售情况 - 全国房地产销售弱于高频跟踪，10月全国房地产销售面积/销售额环比下降21%/13%（2014 - 2021年期间平均环比 - 15%/-16%，约75个监测城市销售面积环比+24%），同比 - 2%/-1%（9月同比 - 11%/-16%），1 - 10月销售面积/销售额同比 - 16%/-21%[4]。 - 住宅销售方面，1 - 10月销售面积和销售额同比 - 18%/-22%，较1 - 9月的 - 19%/-24%有所改善[4]。 2. 不同城市销售情况 - 一线城市二手房销售情况较好，10月15个主要城市二手房交易量环比上升29%，同比上升27%，1 - 10月同比+3%（9月/1 - 9月同比+4%/+1%）；其中一线城市10月同比+58%，1 - 10月同比+11%（9月/1 - 9月同比+1%/+7%）[4]。 - 100个城市的挂牌均价10月环比 - 0.1%（9月环比 - 0.3%），不同层级城市有不同表现，如一线城市10月二手房挂牌均价环比 - 0.5%（6 - 10月分别为 - 0.5%、 - 0.5%、 - 0.1%、0.0%、0.0%），同比 - 5.8%（6 - 10月分别为 - 3.9%、 - 5.1%、 - 5.1%、 - 5.4%、 - 5.8%）[18][19]。 （二）价格情况 1. 全国平均价格 - 全国混合平均销售价格（ASP）环比+10%，同比+1%（9月环比 - 5%，同比 - 6%），1 - 10月ASP下降6%[4]。 - 70个城市的ASP指数，一、二手房市场10月平均环比 - 0.5%/-0.5%（9月环比 - 0.7%/-0.9%），不同类型城市（A、B、C类）一、二手房市场有不同的环比价格变化[4]。 2. 不同城市价格情况 - A类城市（基本面较强）二手房市场自2023年3月以来首次恢复正的环比ASP增长[2]。 - 100个城市的挂牌均价10月环比 - 0.1%（9月环比 - 0.3%），不同层级城市有不同表现，如一线城市10月二手房挂牌均价环比 - 0.5%（6 - 10月分别为 - 0.5%、 - 0.5%、 - 0.1%、0.0%、0.0%），同比 - 5.8%（6 - 10月分别为 - 3.9%、 - 5.1%、 - 5.1%、 - 5.4%、 - 5.8%）[18][19]。 （三）开工与竣工情况 1. 新开工情况 - 10月全国房屋新开工面积同比 - 27%（9月同比 - 20%，低于预期的约20%同比降幅），1 - 10月新开工面积同比 - 23%[4]。 2. 竣工情况 - 10月竣工面积同比 - 20%（9月同比 - 31%），1 - 10月竣工面积同比 - 24%，与高盛预期的10月竣工面积同比约20%的降幅相符[4]。 - 已竣工但未售出的住宅库存连续8个月下降，至3.75亿平方米，较2024年2月的历史高点下降7%[2]。 （四）土地销售情况 - 300个城市10月土地销售面积/销售额环比+25%/+20%，同比 - 19%/-28%（9月同比 - 12%/-17%），1 - 10月土地销售面积/销售额同比 - 24%/ - 36%[4]。 三、其他重要内容 1. 政策相关 - 关注即将到来的财政刺激，如自然资源部（MNR）关于土地储备回购的指导意见，这是进一步的举措，符合全国人大常委会（NPCSC）和住房和城乡建设部（MOHURD）的承诺，需要关注建设性执行（广州等地有报道相关案例）和资金细节（高盛认为需要4万亿以上资金来支持建设积压/债务重组）[2]。 2. 需求指数相关 - 新的住房搜索需求指数在政策放松后不久就有所软化，到11月初已低于政策放松前的水平，考虑到开发商削减新项目推出，后续上升空间可能有限[2]。 3. 高盛相关 - 高盛与研究报告中涉及的公司有业务往来，可能存在利益冲突，投资者应将此报告仅作为投资决策的一个因素[2]。 - 报告包含了高盛的评级分布、投资银行关系、GS因子概况、并购排名、量子数据库等相关内容的介绍，还包含了不同地区（如美国、澳大利亚、巴西、加拿大等）的监管披露信息[21][23][25][26][30][31]。