一、纪要涉及的行业 房地产行业[1] 二、纪要提到的核心观点和论据 （一）房地产市场深度调整的背景 1. 长期因素 - 人口结构变化 - 城镇化率接近平台期，2023年常住人口城镇化率达66.16%[4]。 - 总人口达到顶峰，人口增长模式转变为低出生率、低死亡率、低自然增长率，少儿抚养比下降，老年抚养比上升，劳动力结构老化[5]。 - 购房主力军（25 - 44岁年龄段）在人口中的比重呈逐年下降趋势，该群体约占购房群体的75%左右[6]。 - 收缩城市数量增加，人口净流出城市增多，不同城市人口结构差异影响房地产政策实施[6][7]。 - 宏观经济指标变化支撑房价调整：长期支撑房价高位运行的宏观指标发生变动，如人口相关指标的变化影响住房需求总量[4][5]。 2. 中期因素 - 房地产市场规律 - 新建商品住房销售价格指数呈周期性变化，2023年以来处于下降周期[7]。 - 库存压力主要来自商品住宅，本轮库存量接近上一轮库存最高点[8]。 - 房地产供给有明显收缩，2021年以来房地产开发投资和商品房新开工面积均呈下跌趋势[8]。 3. 短期因素 - 国际国内形势影响 - 国际经济形势复杂多变，面临贸易摩擦、地缘政治风险、全球供应链重构挑战，美国总统选举结果也可能短期影响房地产市场[8][9]。 - 国内经济处于结构调整转型关键阶段，面临周期性和结构性矛盾，需求结构从投资、进出口为主向消费为主转变，产业结构转型需提高制造业全要素生产率、克服服务业成本病[9]。 （二）近期房地产政策及其效果 1. 政策核心为放权 - 调动地方政府积极性 - 推动地方政府因城施策，赋予城市政府调控房地产自主权，可调整或取消购房限制性措施，如新增实施一百万套城中村改造和维修房改造，重点支持地级市政府并给予税收优惠，有助于地方政府化解存量隐性债务[10]。 - 调动房地产企业积极性 - 9月下旬对房地产企业从业人员调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的比例分别为58.3%和45.4%，虽有增加但仍有待政策效应进一步释放。住建部将房地产白名单项目进贷规模增加到4万亿，截至上月审批通过已达2.23万亿，预计年底超过4万亿[11]。 - 调动购房者积极性 - 政策在需求端有亮点，能降低居民购房成本、减轻还贷压力，支持刚性和改善性住房需求，如降低金融方面的利率和首付成本、降低以旧换新的税费负担[11]。 2. 市场反应 - 9月可能是楼市下行周期底部：如果将2021 - 2024年9月定义为一个周期，以9月26日中央政治局会议为分水岭，十月份交易数据有明显提振，市场交易量明显上升，政策刺激特征明显，如十月份成交量全面超过九月份[12][13]。 - 不同类型交易和区域情况 - 新建商品房和二手房交易量均有增长，分区域来看，一线城市表现为领头羊作用，如北京购买新建商品房交易量环比增加接近42%，二手房交易量增长接近50%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房同比增长超过50%，但价格仍可能处于下跌周期，量升价跌特征存在[13][14]。 （三）房地产市场未来发展的建议 1. 坚持系统观念 - 房地产工作牵涉多方面，不同部门需同向发力，避免政策执行的时滞效应影响居民预期，如应尽快推出扩张性财政政策（允许专项债用于土地储备、收购商品房作为保障性住房），取消普通住宅和非普通住宅标准的税收政策（目前处于研究阶段）；金融方面，存量商业贷款利率已调整，公积金利率方面新增公积金已调整但存量公积金利率尚未下调；地方政府应与中央同心，同步调整购房补贴、二手房交易政策等与中央土地供应、税收政策保持一致[15][16]。 2. 政府适度指导 - 政府应适度指导而非过度干预房地产市场，如各地取消新房子指导销售价格，有助于市场主体发挥主观能动性。政府引导房地产行业满足人民对美好生活的向往，可在保障性住房收支政策、增加好房子供给（如因地制宜探索第四代住宅）、营造宜居生活环境（包括老旧小区改造、加强物业指导等）方面进行探索，同时政府要对老旧小区改造质量起到监督管理作用[17][18]。 3. 发挥市场机制决定性作用 - 需求端 - 增加居民收入水平，让居民对经济增长有积极预期，使百姓买得起房。根据不同群体需求精准施策，如进一步放宽户籍制度限制让流动人口及其家人留下来，解决改善性置换群体交易环节的成本、难点和堵点[19][20]。 - 供给端 - 化解房地产企业债务问题，建立合理融资协调机制疏通融资堵点难点，加大项目白名单信贷投放力度，解决审批过程中的制度壁垒，推进从保交楼到保交房任务，稳定市场信心和预期[21]。 （四）对房地产市场形势的判断及应对 1. 王小璐博士观点 - 当前形势判断 - 房地产业经历连续几年下跌，不是一般性周期性或临时性因素导致，而是过去长期过度扩张后泡沫破灭。2021 - 2023年全国商品房销售面积从17亿平米下降到11亿平米，下降35%，2024年前九个月累计又下跌17%，下跌趋势尚未见底[24]。 - 过去房地产过度扩张主要由地价和房价暴涨造成，2021年与2001年相比，房地产销售面积是20年前的7.6倍，销售额是37倍，土地出让收入上涨67倍，大城市房价上涨10 - 30倍左右，土地财政制度是重要推手，同时货币持续宽松也起了助推作用[24][25]。 - 房地产企业全部负债90万亿元，是重大金融风险因素[26]。 - 未来市场空间预判 - 2020年全国城镇居民人均住房面积37.6平米，按15%空置率推算，城镇已有住房面积达399亿平米，2023年加上新增住房面积达433亿平米，再加上房地产企业正在施工和代售住房面积62亿平米，人均已达53平米，折合居住面积人均40平米，接近英法德等欧洲发达国家水平，但我国人均GDP低于这些国家，现有住房存量（含空置房和在建住房）已显著超前于发展水平[26][27]。 - 预计到2035年城镇化率可能达75%，按全国人口14亿、达到欧洲发达国家中等水平人均居住面积42平米计算，全部城镇住房面积要达到588亿平米，与现有情况相比，未来12年（2024 - 2035年）只有93亿平米需求空间，考虑拆旧换新和旧地城镇化因素可能互相抵消，大致估计未来到2035年约有100亿平米住房市场空间，每年平均可销售8.3亿平米住房，仅相当于2021年商品住宅销售面积的56%[28][29]。 - 应对措施 - 争取软着陆，通过政策调整延缓房地产企业债务爆雷冲击，避免大量企业破产倒闭拖垮相关企业和银行，防止坏债挤压实体经济流动性；同时市场仍需逐步出清，清理坏债，房价回归合理水平，否则可能像日本90年代初房地产泡沫破灭后进入长期经济停滞[30][31]。 - 政府收购一部分商品房转化为保障房，我国住房保障制度不完善，城镇就业人口中超过50%的外来人口未被保障性住房制度覆盖，政府收购滞销商品房转变为保障性住房可加快保障性住房覆盖，也为房地产业解困[32]。 - 改革土地财政制度，我国城镇化率已达66%，未来土地需求量不大，应开放土地市场，允许农村集体建设用地和农民闲置宅基地同等入市、同权同价，政府从征收土地出让金转为征收土地增值税[33]。 2. 毛泽东华教授观点 - 聚焦房地产价格稳定 - 房地产价格是宏观经济的标志性信号，稳住房地产价格才能稳住宏观经济，当前房地产政策核心应是解决价格下行趋势[36][37]。 - 房地产具有投资和消费双重功能，丧失投资功能后人们可能选择租房，要稳定价格需讲供求关系，当前总体供过于求，从长期看中国人口负增长使房地产总体供求关系改变困难，大规模房地产建设时代已过去[37][38]。 - 供需两端发力 - 需求端：扩大或恢复正常需求很重要，宏观政策应思考如何在需求端发力[39]。 - 供给端：控制供给，2021年就提出冻结新开工、工地，给市场清晰信号，不赞同白名单政策将资金给开发商，认为应将四万亿白名单资金用于需求端（补贴保障房购买者），通过购买开发商已开发的房子解决住房问题；政府已供应的住宅土地较多（约70多亿平方米已出让），不需要再扩大供给，中央政府应果断冻结工地，控制供地计划[42][43][44]。 - 其他观点 - 征收房地产税虽可能短期打击房价但长期来看迫在眉睫，可解决地方政府稳定收入来源问题，应让民众清楚未来要交此税，合理规划以增强投资者和消费者信心[46][47]。 - 提出三个十万亿的观点，从银行支持转为财政支持，从分配视角调整房地产供求关系，如发行十万亿消费券（资金可多渠道筹集）、十万亿国债置换地方政府欠企业的钱、财政拿出十万亿补贴保障房，以远超历史和西方国家的政策力度推动宏观经济，稳定房价和市场[52][53][54]。 3. 冯进会长观点 - 市场改善但基础不牢 - 926政治局会议后房地产政策主要基调是促进资金回稳，除部分一线城市外限购等限制消费措施基本取消，但多数供给端政策效果不明显[55]。 - 十月份30个重点城市新房成交面积环比增长44%，主要在一线城市，二手房成交面积增长也主要在一线城市，但当月商品房均价同比下降3.8%，二手房均价略有上涨，一线城市房价下降幅度更大；9月26日之后市场信心有所恢复但不容乐观，今年到九月份新开工投资两位数负增长，十月份销售可能不再下行但投资、施工、新开工仍可能保持两位数负增长，难以回到正常水平[56]。 - 房地产与宏观经济关系及需求影响因素 - 房地产下行头一年是自身问题，后两年受宏观经济影响，今年希望房地产拉动经济增长可能性不大，目前较乐观的是不让其过多拖累经济增长；十月份上半月销售增长快但下半月增速回落，全月难以保持上半月增长强度，原因包括住房需求紧迫性减弱（城市人口增速减缓、居民家庭住房水平提高）、受预期影响需求难以释放（房价走势未根本扭转使消费者观望避险）、政策传导效应递减（需求端政策传导基本到位但供给端有差距，如房贷审批紧、开发贷和个人住房贷款下降）、房地产企业流动性风险未化解（未来几年偿债压力大）、受收入预期影响租房需求不确定性增加（货币政策刺激效果渐减）[57][58][59][60][61]。 - 住房需求常态与改善预期 - 城市住房每年大概需要新建11平方米（包括保障房和商品房），2021年以来新开工面积低于此数，住房需求在下行后会在新平台达到均衡，当前关键是改善预期激发潜在需求，需政策激励和制度改善；资本市场对房地产市场敏感，应加快明确已出台政策的落实，财政政策继续发力，供给端可考虑取消房地产开发企业预赠税制度，需求端可调整卖旧买新税收优惠的时值点，同时修正制度缺陷（如明确租房限收制度、推进限售和预售制度改革等）[62][63][64]。 三、其他重要但是可能被忽略的内容 1. 不同城市房地产市场表现差异：如一线城市在房地产交易量增长方面起到领头羊作用，而三线城市在十月份房地产销售增长很少，大部分城市还是负增长[56]。 2. 房地产企业财务状况细节：如科瑞电车的50家上市企业上半年净利润是 - 2.6%，有58%的企业处于亏损状态，反映房地产企业面临的经营压力[63]。 3. 政策执行中的具体问题：如商业银行出于风险控制房贷审批紧，导致应贷进贷的政策在实际执行中存在差距，房地产开发贷款和个人住房贷款下降[59][60]。 4. 国际经验借鉴：潘英豪博士提到从1870 - 2012年主要发达国家房价周期情况，认为中国可借鉴其经验构建房地产发展新模式[22]。