财务数据和关键指标变化 - 2024H1，美国总房屋成交套数 239 万套，同比-2.8%。其中，新屋累计销售 33 万套，同比-1.1%，成屋累计销售 206 万套，同比-3.0% [17][18] - 新屋销售占比为 13.8%，较 2023 全年下降 0.2pct，基本持平 [18] - 新屋价格延续去年 9 月以来震荡下行的趋势，1-6 月中位价均值为 42.1 万美元/套，较 2023 年中位价均值下降 1.0% [31] - 成屋价格 1-6 月中位价均值为 40.1 万美元/套，较 2023 年中位价均值上升 3.4% [31][32] - 成屋价格 5-6 月连续两月创历史新高 [32] - 美国住房购买力指数从 1 月的 102.2 下降至 5 月的 93.1，接近 2000 年以来的最低值 91.4 [48][49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新屋销售区域分化明显，中西部显著快于其他区域 [69][70][71] - 成屋各区域均量跌价涨，东北部房价增幅尤为明显 [84][85] 各个市场数据和关键指标变化 - 新屋库存量较 2023 年末增长 5.6%，为该数据 2000 年以来的 89.1%分位值 [57] - 成屋库存量较 2023 年末增长 24.2%，为该数据 2000 年以来的 11.5%分位值，整体仍偏紧 [57][58] - 成屋挂牌中老旧库存占比偏高，达 64.7% [63][64] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 美国目前的住房供给缺口仍然较大，需求依然存在，但高房价和低住房可负担比制约了需求的释放 [121] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 根据 FHFA 的研究，"利率锁定效应"导致了美国房屋销量在 22Q2-23Q4 期间减少了约 130 万套 [118] - 目前美国存量按揭平均利率为 4.10%，而新增按揭的平均利率为 6.49%，当前美国新增按揭利率和存量按揭利率的平均"锁定差"为 2.39pct [118][119] 其他重要信息 - 美国 30 年期按揭利率一直在 6.6%-7.1%的区间高位运行，截至 8 月 15 日处于该数据 2000 年以来的 82.1%分位值 [86][87] - 近期通胀超预期放缓和就业市场降温，导致降息预期进一步强化 [94] - 根据 CME 数据,美联储 9 月降息 25bp 的概率为 76.5%,降息 50bp 的概率为 23.5% [94] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Ellie Jiang 提问 美国房地产市场目前面临的主要挑战是什么?[117] Jiazhen Zhao 回答 美国房地产市场目前面临的主要挑战包括: 1) 供给端:"利率锁定效应"导致成屋供给偏紧 [118][119] 2) 需求端:高房价阻碍需求释放 [121] 问题2 Yang Bai 提问 在降息预期下,您如何看待未来美国住宅市场的表现?[128] Jiazhen Zhao 回答 1) 降息将有望改善当前成屋供需矛盾,但需关注降息节奏和幅度 [128][129] 2) 高房价可能面临松动,有利于成交量提升 [131][132] 3) 新屋与成屋价差收窄,加上供应端变化,有助于新屋销量提升 [134][135][136] 问题3 Joyce Ju 提问 美国住宅市场改善会给中国出口产业链带来什么影响?[137] Lei Chen 回答 若美联储如期降息,美国住宅市场有望从"量跌价涨"向"价稳量涨"切换,这将利好我国地产相关出口产业链,如家具用品行业。[137]