会议主要讨论的核心内容 分组1 - 标普信评下调了对2024年中国商品房销售额的预期,预计将下降15%左右,全年销售额将降至9.5-10万亿元 [1][2] - 5月17日新政出台后,市场反应出现分化,一线城市二手房交易有所提振,但新房销售仍普遍下滑 [3][4][5] - 商品房销售回暖面临三重压力:1)持续下跌的房价削弱购房者信心 [6][7]; 2)二手房及保障房对新房的挤出效应加大 [7][8]; 3)低线城市高库存和低需求 [9][10] 分组2 - 政府出台一系列政策支持房地产行业,但主要作用是缓解新房销售下跌速度,难以根本扭转颓势 [11][12] - 行业面临的主要趋势包括:1)建安投资和新开工将继续下滑;2)国有房企凭借融资优势在热点城市加大投资;3)非国有房企流动性压力仍大 [13][14][15] - 已有换新政策对开发商去库存帮助有限,需要更多政策资金支持才能发挥实质性作用 [26][27][28] 问答环节重要的提问和回答 问题1 投资者提问 新房销售额下降是否与开发商推盘货值减少有关 [16] 分析师回答 - 主要原因是需求端不足,而非开发商主动减少推盘 [16][17] - 开发商有资金压力,需尽快去化存量,不太可能主动减少推盘 [16][17] 问题2 投资者提问 公司预测15%下滑中,销售面积和价格的变化情况如何 [19] 分析师回答 - 主要下滑来自于销售面积,预计下降10%左右,价格下跌5-10% [19][20] - 下半年随着政策作用,销售面积下滑速度或有所放缓 [19][20] 问题3 投资者提问 已有换新政策对开发商去库存的帮助如何 [26] 分析师回答 - 政策效果有限,需要更多政策资金支持才能发挥实质性作用 [26][27][28] - 收购模式下政府需要大量资金支持,目前仍处于试点阶段 [26][27][28] - 包卖模式主要在一线城市,能起到辅助作用但难以刺激大量新需求 [26][27]