上市房企经营特征：底部运行、企业分化加剧 销售：2023年营收小幅增长,而合同销售额大降,未来业绩难以保障 [1][2][3] - 2023年房企营业收入在保交房推动下小幅增长,但合同销售金额大幅下降,销售形势不容乐观 - 合同负债规模下降,对房企营收的保障倍数也持续降低,未来业绩储备相对较薄 - 2024年一季度,样本房企营业收入同比下降16.3%,全行业百强房企合同销售总额同比降幅高达46% 利润：利润率下滑至近五年低点,房企亏损面创新高 [4][5] - 房企毛利率和净利率均降至历史低位,上市房企亏损面大幅上升至46.2% - 主要原因包括收入端价格折扣和成本端高地价项目结转,以及资产减值损失持续累积 库存：存货减值损失增加,库存周转率加快 [5] - 存货周转率有所好转,但主要源于存货减少,而非销售驱动的实质性好转 - 整体库存周转一次需2.85年 现金流：经营和投资活动收缩,筹资现金流大幅净流出 [6][7][8][9] - 经营活动现金流入减少,但现金流出降幅更大,导致经营现金流净额有所改善 - 投资活动现金流净额大幅下降,筹资活动现金流连续三年净流出 - 房企账面现金余额大幅减少,仅56家房企现金流净额为正 企业分化：民营房企收缩,央国企表现相对领先 [8][9][10] - 民营房企收入份额下降,利润受冲击程度远大于央国企 - 民间投资增速低迷,拖累房地产投资 上市房企债务形势：杠杆趋稳、尾部风险仍存 债务总量：整体杠杆率趋稳,但高杠杆房企风险上升 [11][12][13] - 房企去杠杆持续推进,整体资产负债率下降 - 但高杠杆房企的资产负债率仍在上升,约40%房企超监管70%红线 债务结构：经营性债务大幅减少,有息负债规模首次负增长 [14][15][16] - 合同负债、应付账款和票据大幅下降 - 有息负债规模首次出现同比下降 融资情况：房企现金短债比下降,债券市场净融资规模大降 [17][18] - 房企账面现金大幅减少,现金短债比下降至0.64,短期偿债压力加大 - 房企公开市场债券净融资为负,信用风险仍在暴露