报告公司投资评级 报告给予大悦城"增持"评级 [4] 报告的核心观点 收入与减值拖累业绩，改善仍需进一步努力 - 2023年公司营收367.8亿元(-7.1%)，归母净利-14.7亿元(去年同期-28.8亿元)，扣非后归母净利-37.6亿元(去年同期-29.5亿元)。2024Q1公司归母业绩为-9376万元 [3] - 结算资源减少导致收入下降，减值拖累归母业绩表现。即使综合毛利率提升2.4pct至26.5%，处置长期股权投资而实现投资净收益45.9亿元(去年同期亏损21.6亿元)，仍难以弥补公司业绩亏损的压力 [3] - 收入维持稳健展望，但毛利率承压，需求疲弱下减值压力仍存，业绩改善仍需进一步努力 [3] 销售投资审慎，购物中心业务平稳发展 - 2023年公司全口径销售额461亿元(-18.8%)，销售量(-1.8%)价(-17.4%)齐降，行业排名第29位(较2022年逆势提升4位) [3] - 在销售持续低迷，资金链边际趋紧的环境下，公司拿地投资顺势趋弱。截至2023年底公司可售货值1526亿元，土储充裕保障后期销售 [3] - 公司购物中心业务平稳发展，截至2023年底商业项目全国布局45个(重资产30+轻资产15)，2023年购物中心销售额347亿元(+37%)，客流量超3亿人次(+66%)，平均出租率95% [3] 有息负债与融资成本下行，短债占比提升 - 截至2023年底公司有息负债余额735.1亿元(-3.8%)，负债规模小幅下降，其中短债占比提升13.6pct至29.8%，短期偿债压力提升 [3] - 综合融资成本同比下降0.2pct至4.61%，融资成本持续下行。三道红线指标来看，净负债率同比下降5.1pct至91.6%，剔除预收的资产负债率同比提升0.3pct至72.2%，现金短债比同比下降0.88至1.4X，资金链边际趋紧 [3]