行业投资评级 - 报告维持房地产及物管"看好"评级 [1] 报告的核心观点 - 宏观政策更加积极有为，首提"稳住楼市股市"，预计后续财政政策和货币政策都将更加积极、协同发力稳经济 [1] - 货币政策时隔14年后由"稳健"调整回"适度宽松"，预计货币政策将更积极发力，有助于降低购房者和企业资金成本，修复市场预期 [1] - 首提"稳住楼市股市"，强化"止跌回稳"目标，修复居民资产负债表政策思路延续，预计后续房地产政策将遵循"修复居民资产负债表+止跌回稳"的思路进一步推动支持政策落地 [1] 根据相关目录分别进行总结 宏观政策及行业点评 - 2024年12月9日，中共中央政治局召开会议，提出实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好 [1][4] - 会议指出，明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策"组合拳"，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性 [4] - 会议强调，要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求，以科技创新引领新质生产力发展，建设现代化产业体系，扩大高水平对外开放，稳外贸、稳外资，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线 [4] 历年政治局会议对房地产表态对比 - 2011年12月14日：要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展 [9] - 2012年12月15日：继续坚持房地产调控政策不动摇。促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展 [9] - 2013年12月10日：明确了各类城市的城镇化路径，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。要努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造 [9] - 2015年12月18日：化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。发展住房租赁市场，鼓励购买库存商品房，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业 [9] - 2016年12月14日：坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"的定位。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落；微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房 [9] - 2017年12月14日：构建房地产市场健康发展长效机制，坚持"房子是用来住的、不是用来炒"的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系 [9] - 2019年12月12日：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展 [9] - 2020年12月18日：高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房 [9] - 2021年12月10日：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 [9] - 2022年12月16日：确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。支持刚性和改善性住房需求 [9] - 2023年7月24日：因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产 [9] - 2024年4月30日：继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展 [9] - 2024年7月30日：落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式 [9] - 2024年9月26日：促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大"白名单"项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。调整住房限购政策，降低存量房贷利率，完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式 [9] - 2024年12月9日：实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好 [9] 主流AH上市房企估值表 - 保利发展：收盘价9.87元，2023A EPS 1.01元，2024E EPS 0.96元，2025E EPS 1.01元，2023A市盈率9.8，2024E市盈率10.3，2025E市盈率9.8，2023A市净率0.6，2023A归母净利润120.7亿元，2024E归母净利润114.8亿元，2025E归母净利润121.0亿元，2024E归母净利润增速-4.9%，2025E归母净利润增速5.4% [12] - 招商蛇口：收盘价11.12元，2023A EPS 0.65元，2024E EPS 0.63元，2025E EPS 0.69元，2023A市盈率15.9，2024E市盈率17.8，2025E市盈率16.1，2023A市净率1.1，2023A归母净利润63.2亿元，2024E归母净利润56.7亿元，2025E归母净利润62.4亿元，2024E归母净利润增速-10.2%，2025E归母净利润增速10.0% [12] - 滨江集团：收盘价9.03元，2023A EPS 0.81元，2024E EPS 0.93元，2025E EPS 1.07元，2023A市盈率11.1，2024E市盈率9.7，2025E市盈率8.4，2023A市净率1.1，2023A归母净利润25.3亿元，2024E归母净利润29.1亿元，2025E归母净利润33.4亿元，2024E归母净利润增速15.0%，2025E归母净利润增速14.7% [12] - 华发股份：收盘价6.52元，2023A EPS 0.79元，2024E EPS 0.65元，2025E EPS 0.71元，2023A市盈率9.8，2024E市盈率10.1，2025E市盈率9.2，2023A市净率0.9，2023A归母净利润18.4亿元，2024E归母净利润17.8亿元，2025E归母净利润19.5亿元，2024E归母净利润增速-3.4%，2025E归母净利润增速9.8% [12] - 建发股份：收盘价9.98元，2023A EPS 4.29元，2024E EPS 1.09元，2025E EPS 1.37元，2023A市盈率2.2，2024E市盈率9.1，2025E市盈率7.3，2023A市净率0.5，2023A归母净利润131.0亿元，2024E归母净利润32.2亿元，2025E归母净利润40.3亿元，2024E归母净利润增速-75.4%，2025E归母净利润增速25.1% [12] - 龙湖集团：收盘价11.03元，2023A EPS 2.07元，2024E EPS 1.71元，2025E EPS 1.73元，2023A市盈率5.9，2024E市盈率6.5，2025E市盈率6.4，2023A市净率0.4，2023A归母净利润128.5亿元，2024E归母净利润117.5亿元，2025E归母净利润119.3亿元，2024E归母净利润增速-8.6%，2025E归母净利润增速1.6% [12] - 华润置地：收盘价22.77元，2023A EPS 4.40元，2024E EPS 3.94元，2025E EPS 4.12元，2023A市盈率5.2，2024E市盈率5.8，2025E市盈率5.5，2023A市净率0.6，2023A归母净利润313.7亿元，2024E归母净利润280.9亿元，2025E归母净利润293.9亿元，2024E归母净利润增速-10.4%，2025E归母净利润增速4.6% [12] - 中国海外发展：收盘价13.12元，2023A EPS 2.34元，2024E EPS 2.11元，2025E EPS 2.12元，2023A市盈率5.6，2024E市盈率6.2，2025E市盈率6.2，2023A市净率0.4，2023A归母净利润256.1亿元，2024E归母净利润231.5亿元，2025E归母净利润232.1亿元，2024E归母净利润增速-9.6%，2025E归母净利润增速0.3% [12] - 建发国际集团：收盘价12.30元，2023A EPS 2.61元，2024E EPS 2.26元，2025E EPS 2.48元，2023A市盈率4.9，2024E市盈率4.8，2025E市盈率4.4，2023A市净率1.1，2023A归母净利润50.4亿元，2024E归母净利润51.3亿元，2025E归母净利润56.4亿元，2024E归母净利润增速1.9%，2025E归母净利润增速9.9% [12] - 越秀地产：收盘价5.50元，2023A EPS 0.85元，2024E EPS 0.81元，2025E EPS 0.85元，2023A市盈率6.9，2024E市盈率7.3，2025E市盈率7.0，2023A市净率0.4，2023A归母净利润31.9亿元，2024E归母净利润30.2亿元，2025E归母净利润31.8亿元，2024E归母净利润增速-5.1%，2025E归母净利润增速5.3% [12] 主流AH上市物业管理企业估值情况 - 招商积余：收盘价10.65元，2023A EPS 0.69元，2024E EPS 0.78元，2025E EPS 0.88元，2023A市盈率15.3，2024E市盈率13.6，2025E市盈率12.1，2023A市净率1.1，2023A归母净利润7.4亿元，2024E归母净利润8.3亿元，2025E归母净利润9.3亿元，2024E归母净利润增速12.9%，2025E归母净利润增速12.3% [16] - 新大正：收盘价10.39元，2023A EPS 0.71元，2024E EPS 0.71元，2025E EPS 0.76元，2023A市盈率14.7，2024E市盈率14.5，2025E市盈率13.7，2023A市净率1.9，2023A归母净利润1.6亿元，2024E归母净利润1.6亿元，2025E归母净利润1.7亿元，2024E归母净利润增速1.2%，2025E归母净利润增速6.2% [16] - 碧桂园服务：收盘价5.41元，2023A EPS 0.09元，2024E EPS 0.47元，2025E EPS 0.59元，2023A市盈率61.9，2024E市盈率11.4，2025E市盈率9.2，2023A市净率0.5，2023A归母净利润2.9亿元，2024E归母净利润15.8亿元，2025E归母净利润19.7亿元，2024E归母净利润增速441.5%，2025E归母净利润增速24.5% [16] - 绿城服务：收盘价3.63元，2023A EPS 0.19元，2024E EPS 0.22元，2025E EPS 0.25元，2023A市盈率19.0，2024E市盈率16.4，2025E市盈率14.3，2023A市净率1.5，2023A归母净利润6.1亿元，2024E归母净利润7.0亿元，2025E归母净利润8.1亿元，2024E归母净利润增速15.6%，2025E归母净利润增速15.0% [16] - 中海物业：收盘价5.16元，2023A EPS 0.41元，2024E EPS 0.48元，2025E EPS 0.56元，2023A市盈率12.6，2024E市盈率10.8，2025E市盈率9.3，2023A市净率3.5，2023A归母净利润13.4亿元，2024E归母净利润15.7亿元，2025E归母净利润18.3亿元，2024E归母净利润增速16.9%，2025E归母净利润增速16.7% [16] - 保利物业：收盘价30.76元，2023A EPS 2.51