行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业给予"看好"评级 [1] 报告的核心观点 - 9月底以来，房地产政策有效性更强，聚焦修复居民资产负债表 + 提出"止跌回稳"的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等，其中，城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金，房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳 [1] 行业数据 新房成交量 - 上周（24/11/30-24/12/06）34个重点城市新房合计成交395万平，环比-14%；其中，一二线环比-10%、三四线环比-50%；12月累计一手房月成交同比+25%，较10月+19pct；其中，一二线同比+30%、三四线同比-16%，分别较11月+18pct和+15pct [1] - 12月（12.1-12.6）34个重点城市截止上周一手房合计成交309.1万平米，较11月同期环比上升24.8%，较去年12月同期同比上升25.4%。其中当月成交同比较11月上升19.3pct；年初累计至今成交1.3亿平米，同比下降25.8% [10] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房成交195万平米，环比+36%；12月累计成交同比+110%，较11月+98pct [1] - 上周（11.30-12.6）13个重点城市二手房房合计成交194.7万平米，环比上升36.1%；12月截至上周累计成交183.3万平米，较11月同期环比上升59.2%，较去年12月同期同比上升110.1%，其中当月成交同比较11月上升98.4pct；年初累计至今成交5618.7万平米，同比上升0.4% [16] 新房库存 - 上周15城推盘117万平米，对应成交推盘比1.17倍，最近三个月（24年9-11月）分别为0.79倍、1.51倍和1.26倍。至上周末，15城可售面积9,464万平米，环比-0.2%；3个月移动平均去化月数为17.6个月，环比下降0.8个月 [1] - 上周（2024/11/30-2024/12/06）15个重点城市合计推盘117万平米，合计成交137万平米，成交推盘比（去化率指标）为1.17倍，24年9-11月对应周成交/推盘比（去化率指标）分别为0.79倍、1.51倍和1.26倍。上周末（2024/12/6）15个重点城市合计住宅可售面积为9464万平米，环比下降0.2%。上周末（2024/12/6）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为17.6个月，环比下降0.8个月 [24] 主要政策新闻 宏观方面 - 2024年1-11月，国开行发放2,730亿元中长期贷款支持城市更新 [1] - 国家开发银行今年发放2,730亿元中长期贷款支持城市更新 [35] 因城施策方面 - 太原出台房地产新政施行封顶预售制度 [1] - 湖北鄂州收购已建成存量商品房用作保障性住房 [1] - 广州印发配售型保障性住房管理办法（试行），利用闲置土地建设配售型保障性住房无需补缴土地价款 [1] 公积金方面 - 佛山二孩家庭首套房贷款额度上浮20% [1] - 海南个人住房公积金最高贷款额提至80万元，首套和二套首付统一20% [1] - 武汉多子女家庭公积金贷款额度提升，最高可达144万元 [1] - 安徽马鞍山夫妻双方最高贷款额提至85万元 [1] 公司动态跟踪 11月销售额及同比 - 越秀地产100亿元（-16%） [1] - 保利发展240亿元（同比-25%） [1] - 中国海外发展300亿元（+31%） [1] - 中国金茂80亿元（同比-20%） [1] - 万科201亿元（-34%） [1] - 金地集团48亿元（-53%） [1] - 首开股份34亿元（-41%） [1] 1-11月累计销售额及同比 - 越秀地产1,010亿元（-24%） [1] - 保利发展3,080亿元（-23%） [1] - 中国海外发展2,705亿元（-6%） [1] - 中国金茂830亿元（-37%） [1] - 万科2,227亿元（-35%） [1] - 金地集团632亿元（-56%） [1] - 首开股份341亿元（-39%） [1] 股份回购方面 - 招商蛇口公告截至2024/11/30，公司累计回购485万股，占公司总股本的比例为0.054%，成交价10.49-10.78元/股，回购金额5,208万元 [1] - 华发股份公告，截至2024/11/30，公司尚未通过集中竞价方式回购公司股份 [1] - 招商积余公告，截至2024/11/30，公司尚未通过集中竞价方式回购公司股份 [1] 一周板块回顾 板块表现 - SW房地产指数上涨3.28%，沪深300指数上涨1.44%，相对收益为1.84%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第10位 [1] - 物业管理板块个股平均下跌0.05%，沪深300指数上涨1.44%，相对收益为-1.5%，板块表现弱于大市 [1] 个股表现 - SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：皇庭国际、华丽家族、华夏幸福、华远地产、宁波富达 [1] - SW房地产板块涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万业企业、华联控股、*ST中迪、金地集团、万通发展 [1] - 物业管理板块涨跌幅排名前5位的物业管理个股分别为：宋都服务、首程控股、新大正、中海物业、烨星集团 [1] - 物业管理板块涨跌幅排名后5位的物业管理个股分别为兴业物联、弘阳服务、金融街物业、中奥到家、时代邻里 [1] 投资分析意见 - 维持房地产及物管"看好"评级，推荐产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；低估值修复房企：新城控股、建发股份、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；二手房中介：关注贝壳、我爱我家；物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务 [1]