行业投资评级 - 中性/维持 [1] 报告的核心观点 - 行业延续调整，房企业绩承压 [1] 根据相关目录分别进行总结 样本说明 - 2024年年初以来，各部门积极出台优化地产政策，政策环境整体逐步放宽。4月30日中央政治局会议提出"统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施"，定下"稳市场"和"去库存"两大基调，517一揽子新政出台后，各城市逐步落地相关政策。但是目前居民收入预期较弱，购房需求仍不足，行业处于调整期背景下，房企盈利状况仍不乐观。据克而瑞研究显示，2024年上半年典型上市房企超七成营收同比下滑，净利润同比下降的房企数量更是达到了八成，半数以上企业净利润为亏损状态。进入下半年以来，房地产市场延续调整状态。 [12] 利润端 - 营收整体同比下降，央企龙头表现较优 2024年前三季度，所选37家样本发债房企营业收入合计1.38万亿元，同比下降9.3%，增速降幅较24年上半年扩大2.4个百分点，其中24家房企营收同比下降，主要系近年来行业调整，市场销售量和交付量降低所致。 [13] - 归母净利润降幅扩大，盈利能力仍承压 2024年前三季度，所选37家样本发债房企归母净利润合计-19.74亿元，同比下降103.2%，降幅较24年上半年扩大20个百分点，其中18家房企亏损，主要受到近年来房地产行业周期调整，大部分房企为加速库存去化采取多种营销策略，结转毛利率下行，以及计提减值等原因影响，盈利能力仍承压。 [17] - 毛利率继续探底，盈利空间进一步压缩 2024年前三季度，所选37家样本发债房企毛利率为17.15%，而2023年年末和2024年上半年毛利率分别为20.42%和17.28%，延续下降态势，其中29家样本发债房企毛利率同比23年三季度下滑，主要系多数房企为维持市场份额，采取降价促销换量措施，毛利率继续探底。 [21] 现金流量端 - 经营性现金流净额降低，现金流明显走弱 2024年前三季度，所选37家样本发债房企的经营性现金流净额累计为417.76亿元，较23年同期2613.28亿元同比下降84%，其中仅有8家房企经营性现金流增长，受到房地产市场销售规模下降以及回款压力的影响，多数房企经营性现金流净额降低。 [25] - 投资性净现金流同比少流出，投资支出继续降低 2024年前三季度，所选37家样本发债房企的投资性现金流净流出共计545.09亿元，23年前三季度为1285.19亿元，较23年同期减少了57.59%，其中有23家房企投资现金流同比少流出，投资支出降低。 [27] - 筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境收紧 2024年前三季度，所选37家样本发债房企的筹资活动现金流净额约-1527.86亿元，而2023年同期为-2105.17亿元，同比净流出规模收缩。受到房地产行业整体融资环境收紧，金融机构对于房地产行业的投资信心偏弱影响，房企筹资性现金流流出规模降低。 [33] 负债端 - 有息债务规模整体小幅下降 2024年前三季度，所选37家样本发债房企有息负债规模为3.74万亿，较2023年三季度末的3.79万亿小幅下降1.46%。 [38] - 剔预资产负债率降低，现金短债比下滑，净负债率提升 2024年前三季度，所选37家样本发债房企平均剔除预收账款的资产负债率为69.05%，较2023年三季度末下降了0.4个百分点。2024年前三季度，所选37家样本发债房企平均净负债率为118.24%，同比2023年三季度末上升了12.07个百分点。2024年前三季度，所选37家样本发债房企平均现金短债比从23年三季度末1.55降至1.06。 [40] 销售端 - 销售金额同比下滑，央企表现较优 2024年前三季度，31家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较23年同期同比下降33%至19845亿元。分类型来看，央企龙头和混合所有制龙头全口径销售金额合计分别为7583亿元和4205亿元，同比下降26.78%和29.29%，而地方国企龙头、普通央企、未出险民企龙头和普通地方国企全口径销售金额分别同比下降34.36%、35.41%、42.14%和47.39%。各发债房企的权益销售比大部分在60%以上，其中中国海外发展、华侨城集团、深业集团和安徽高速地产的权益销售比在90%以上。 [47] 投资建议 - 9月26日政治局会议提出"要促进房地产市场止跌回稳"，为房地产市场定下新基调，进入10月份以来，各部委推出多项地产政策，北上广深四大一线城市均已发文取消普宅与非普宅标准，税收优惠政策调整后，居民购房预期恢复，助力地产市场止跌回稳。此外，中央近期发布推进城中村改造、以旧换新、收储土地及存量房政策，部分房企也正在积极探索相关业务机会。对房企而言，面对行业调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，经营性现金流持续改善，具备资金优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。 [53]