报告行业投资评级 - 存量主导，分化加剧 [1] 报告的核心观点 - 三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行 [2] - 救市政策缓解供需失衡，量价调整至合理区间 [2] - 展望明年，城中村改造和收储将成为胜负手 [2] 根据相关目录分别进行总结 1、三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行 - 多维度指标均保持低位运行 [4][6] - 销售方面，2024年以来国内商品房销售面积累计同比徘徊在-20%左右，房价下跌背景下销售额同比降幅更大，上半年一度接近-30%，下半年整体虽有收窄，但依旧运行在-20%以下 [6] - 开工方面，无论是新开工还是施工面积同比均未出现拐点，尤其是新开工面积，前端销售不佳制约房企新开工的意愿及能力，房屋建设主要集中在存量项目的竣工层面 [6] - 资金方面，今年以来房地产开发资金较去年累计跌幅约20个百分点，前端销售数据不佳，与之相关的资金来源（定金及预收款、个人按揭贷款）拖累也更为明显 [10] - 投资方面，2024年房地产投资持续拖累固定资产投资继而导致经济承压，地产刺激政策也多作用于销售端，对于投资端的传导效应并不明显 [10] - 新政带来阶段性回暖 [12][13] - 继"517新政"后，9月末有关部门又接连推出一系列政策提振市场信心 [13] - 地产新政落地，楼市出现一定程度的回稳 [16] - 购房成本和租售比差距缩小有助于促进房价企稳 [20] - "银十"开局表现"超预期" [22] - 弱势运行原因分析 [24][31] - 供需失衡下的高库存压力 [24] - 收入及就业承压，购房需求释放受制 [31] - 中长期因素对需求的驱动有限 [40] 2、救市政策缓解供需失衡，量价调整至合理区间 - 供需失衡基本缓解，量价调整至合理区间 [51][79] - 美国次贷危机前后的房地产泡沫：2005年开始下降，2011年开始回升，熊市约6年 [58] - 1991年日本房地产市场步入下行阶段，后安倍内阁上台有所恢复，历经"失去的二十年" [71] - 2005年以来国内房地产市场已历经四轮周期 [79] - 救市政策继续推出稳定市场波动 [112][115] - 美国：政策干预迅速有力，市场快速调整 [112] - 日本：危机中后期超常规政策才推出，恢复时间相对漫长 [112] - 国内政策方面，央地已推出一系列新政助力地产止跌回稳 [115] 3、展望明年，城中村改造和收储将成为胜负手 - 城中村改造——扩大内需，促进投资和消费，优化房地产结构 [119][122] - 23年以来中央多次出台城中村改造相关政策 [119] - 加快新增货币化安置实施100万套城中村改造和危旧房改造 [122] - 收储存量房——加快消化商品房库存，推动新房销售"止跌回稳" [124][127] - 今年以来中央出台政府"收储"存量房用作保障性住房相关政策 [124] - 3000亿元保障性住房再贷款资金支持 [127] - 收储土地——盘活闲置存量土地，推动投资开工"止跌回稳" [132] - 今年以来中央出台政府"收储"土地相关政策 [132]