报告行业投资评级 - 无相关内容 报告的核心观点 - 2024年第三季度，全国住宅市场持续筑底调整，政府出台一系列"组合拳"政策以促进房地产市场"止跌回稳"、"推动构建房地产发展新模式" [3] - 全国住宅市场销售规模、房地产开发投资、及土地供求依旧延续回落态势 [3] - 地方层面，一线城市限制性政策相继放宽，二、三、四线城市的楼市政策也在加速优化 [4] 根据相关目录分别进行总结 楼市"一揽子"支持政策相继出台，一线城市限制性政策相继放宽 [3][4] - 全国层面，9月24日，中国人民银行、金融监管总局、证监会联合提出了"一揽子"增量政策，包括降准降息、降低存量房贷利率、统一首套房和二套房的房贷最低首付比例、提高保障性住房再贷款的央行出资比例等多项利好 [3] - 10月21日，央行针对5年期以上LPR再下调25个基点至3.6%以进一步提振市场情绪并减轻购房者的还贷压力 [3] - 10月17日，住房城乡建设部等多部门共同提出了"四个取消、四个降低、两个增加"的组合拳政策，包括通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；以及年底前将"白名单"项目的信贷规模增加到4万亿元 [4] - 地方层面，广州于9月29日宣布全面取消住房限购政策；北京、上海、深圳也于9月末针对住房限购、信贷及税费等方面的限制性政策进一步进行了优化调整 [4] - 二、三、四线城市的楼市政策也在加速优化，通过取消普通住宅和非普通住宅认定标准、优化限贷、取消限售要求、加大住房公积金政策支持、加大购房补贴力度等手段提振居民购房意愿 [4] 三季度全国住宅投资市场持续承压 [9][10] - 2024年前三个季度，全国房地产累计开发投资7.9万亿元，同比下降10.1%；其中住宅投资6.0万亿元，同比下降10.5% [9] - 1-9月份，全国住宅累计新开工面积4.1亿平方米，同比下降22.4%；全国住宅累计施工面积50.1亿平方米，同比下降12.7% [9] - 同期，全国住宅累计竣工面积2.7亿平方米，高基数下同比下降23.9% [9] 三季度20个重点城市新房成交总量有所回落 [11][12] - 2024年1-9月，全国商品房销售面积7.0亿平方米，同比下降17.1%；其中住宅销售面积录得5.9亿平方米，同比下降19.2%，相较上半年同比降幅有所收窄 [11] - 仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，2024年三季度，20个重点城市一手住宅成交面积共录得2324万平方米，环比下降19.1% [11] - 其中，4个一线城市一手住宅成交面积合计录得532万平方米，环比下降8.9%；16个二线城市一手住宅成交面积合计录得1792万平方米，环比下降22.4% [11] 三季度各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体趋稳 [15][16] - 9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [15] - 其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、0.9%和1.0%，上海上涨0.6% [15] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同 [15] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [15] - 二手商品住宅方面，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.3个百分点 [15] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [15] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同 [15] 三季度土拍市场继续分化 [18][20] - 2024年三季度，新房销售尚未实现明显恢复，多数房企拿地意愿及能力维持低位，全国土拍市场供需规模延续缩量态势 [20] - 三季度，全国部分核心城市持续针对土拍规则进行优化调整，通过取消土拍地价上限、调整容积率计算规则等方式提高土拍市场活跃度 [20] - 尽管如此，不同城市和区域之间的土拍热度分化趋势依旧显著，房企在投资拿地时普遍聚焦于核心城市内的优质地块 [20] - 2024年三季度，一线城市住宅用地平均溢价率上扬至8.9%；二线城市住宅用地平均溢价率录得3.4%；三、四线城市住宅用地平均溢价率录得3.1% [20] - 拿地企业方面，国央企及地方国资仍是主力 [20] - 展望四季度，预计近期出台的多重新政效果或进一步显现的同时，针对"稳市场"和"去库存"的相关支持政策有望于四季度加速落实细化 [20] - 地方层面，一线城市有望继续优化当前的住房限购政策，而其他城市或采取扩大购房补贴力度、降低交易税费等手段以促进购房需求释放 [20] - 政策合力支持下，居民置业信心有望逐步修复，其中核心城市住宅市场成交势头或率先企稳，这一趋势将为整体楼市的预期改善提供有力支撑 [20]