行业投资评级 - 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上）[38] 报告核心观点 - 2020 - 2021年拿地下沉至低能级城市、二线郊区，制约房企毛利率表现，期间三四线城市及二线郊区土地成交宗数占比不降反升，且有高价地拍出，拿地成本抬高，楼市遇冷时房企以价换量，压制利润率[3][8] - 典型城市郊区库存累积且去化周期较长，预计止跌滞后于核心区改善板块及好产品，郊区去库存需以价换量、调整控规、加大收储力度等[4] - 行业“止跌企稳”路径将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”，低能级区域止跌相对靠后，历史包袱轻且有拿地能力的房企有望受益相关市场企稳和毛利率改善走出个股行情，给出相关个股关注建议[5][6][32] 根据相关目录分别进行总结 拿地情况对房企的影响 - 2020 - 2021年由于楼市地市成交火热、22城集中供地、一二线核心区容量有限等因素，房企拿地外溢至三四线城市及二线郊区，土地成交宗数占比上升，且部分郊区、三四线城市拍出高价地，还有“竞自持”等要求抬高拿地成本，楼市遇冷后房企以价换量，影响利润率[3][8] - 列举了绍兴、徐州、惠州等城市2021年的高价地块及其溢价率、楼面地价等情况，说明当时低能级城市、二线郊区地块不乏高溢价成交，对房企利润率造成压制[13][14] [12] 典型城市郊区库存与去化情况 - 根据中指院数据，典型城市如杭州、成都、武汉郊区平均去化周期长于主城区，面临更长调整周期[16] - 从各地收储公告及项目看，一线城市广州收储范围扩大到全市，二线城市收储主阵地包括库存较高的郊区，如青岛即墨区、武汉黄陂区、天津滨海新区等地项目，郊区去库存可通过以价换量、调整控规、加大收储力度等方式[22][23] - 参考克而瑞数据，郊区/刚需类板块抗跌性较弱，高端改善项目开盘情况较好，预计郊区企稳回升滞后于核心区高品质住宅，且多地第四代住宅项目去化较好，高品质住宅地块、项目成交有企稳迹象，税费减免细则落地边际利好核心城市改善客群[25][26][28]