一、行业投资评级 - 房地产行业推荐维持评级[8] 二、报告核心观点 - 行业整体筑底，政策持续发力，2024年1 - 10月全国商品房销售面积、销售金额、房地产开发投资额累计值分别为去年同期的84.18%、79.10%、89.98%，9月起各部门针对房地产行业需求、融资、库存等出台支持政策[6] - 头部房企中的央国企数量增加，2023年TOP30的房企中已有15家央国企，TOP5房企中4家为央国企，且央国企权益销售金额同比增速优于TOP30房企[7] - 行业集中度提升或为发展趋势，中国香港和美国楼市集中度相对较高[8] - 央国企发展优势明显，如融资优势，2024年上半年TOP20中的央国企房企平均融资成本均值为3.41%，低于非央国企房企的4.64%[11] - 由于行业整体面临成交规模下行压力，行业集中度有望提升，央国企在信用、运营、融资成本等方面有优势，随着政策支持力度加大，头部房企估值有望提升，看好保利发展、招商蛇口、招商积余等央国企公司，建议关注华润置地、中国海外发展等央国企公司[169] 三、各部分总结 （一）行业现状 - 2024年1 - 10月商品房销售面积为7.79亿平方米（去年同期的84.18%）、销售金额为7.69万亿元（去年同期的79.10%）、房地产开发投资额累计值为8.63万亿元（去年同期的89.98%），投资和销售均筑底，且销售呈现以价换量现象[6][14][17] - 2022年开始需求端政策持续出台，2024年9月起各部门针对房地产行业需求、融资、库存等大力支持行业止跌回稳[23] - 头部房企中的央国企数量增加，销售排名向头部集中趋势显著，权益销售金额同比增速优于TOP30房企，市占率提升斜率较高[55][56][61] - 行业处于筑底区间，房企销售和投资去向集中，拿地区域选择上趋于核心城市，拿地主体上部分房企凭借现金流优势投资强度较高，拿地力度上头部央国企整体相对谨慎[67] （二）其他地区楼市集中度情况 - 中国香港楼市集中度较高且趋势向上，2022年末地产开发/地产租赁业的CR10、CR20、CR50分别为0.45、0.62、0.84，十年间CR50提升0.17[93] - 美国房屋开发商竞争格局稳定，头部效应逐渐放大，2023年新建独栋成屋成交量前十开发商市占率为42.2%，房屋竣工量前十开发商市场占比达28.1%[102] （三）央国企发展优势 - 融资优势：地产下行周期中，央国企在大股东信用背书下融资成本相对较低，如2024年上半年TOP20中的央国企房企平均融资成本均值为3.41%，非央国企为4.64%[110][115] - 拿地要求优势：2022年起部分城市鼓励房企与国企合作拿地，央国企在土地市场具备拿地优势并积极布局核心城市，如保利发展、招商蛇口[117][118] - 以保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华润置地、中国金茂为例，这些央国企在销售金额、市占率、销售均价等方面各有表现，且在拿地方面也有不同的力度和质量情况[125][132][144][151][163] （四）投资建议 - 9月末政策下行业整体估值得到一定修复，2024年行业规模和盈利能力或将持续筑底，但随着行业发展央国企行业地位有望提升，集中度有望提高，头部房企估值有望提升，看好保利发展、招商蛇口、招商积余等央国企公司，建议关注其他部分央国企公司[169]