行业评级 - 行业评级为买入[1] 核心观点 - 10月REITs纳入互换便利，广州打造不动产资管生态平台，上交所将推进REITs指数化产品落地提升其流动性；10月C - REITs综合收益指数微降但市场交易活跃度回升；24Q3整体业绩环比好转但不及23年同期[3] 政策梳理及市场展望 - 10月多项政策推动REITs发展，包括央行、证监会明确公募REITs可作为互换便利质押品，上交所将推进REITs指数化产品落地，国新办提出支持民间资本项目发行基础设施REITs，央行等部门提出支持环保基础设施项目发行REITs产品，广州打造不动产资管平台等[19][20][21] - 已申报项目方面，10月共1单受理项目，2单过审项目，截至10月31日有16单项目处在交易所审核阶段；第二轮扩募高峰即将到来且集中于保租房和新能源板块；截至10月末已有90家发起人进入招募REITs发行联合体的流程[25][28][29] 行情回顾 - C - REITs市场概况 - 截至2024年10月31日，中国C - REITs市场总规模达1263.26亿元，环比上升12.86亿元，增幅1.03%，10月末流通盘市值达612.29亿元，环比上升6.65亿元，增幅1.10%，10月新发2单项目推动市场规模增长[35] - 目前已发行的项目中，国企发行的规模最大为856.69亿元，占比60.34%[42] - 24Q3新发行5单项目，预测期内C - REITs市场的总市值和流通市值规模持续提升，24Q3合计解禁规模约58.34亿元，24Q4将有5单项目共解禁13.52亿元[47] - 行情走势 - 2024年10月C - REITs整体行情走势延续了9月的平稳运行，C - REITs综合收益指数10月月度下降0.50%，跑赢沪深300指数，跑输中债新综合；10月市场交易总量18.59亿份，环比增加3.62亿份，增幅22.66%，10月日均换手率0.70%，较9月上升0.12pct[51][52] - C - REITs从2021年6月上市至今，综合收益指数下降0.28%，10月份C - REITs综合收益指数下跌0.50%，总体好于多数权益市场，但仍不及债市；市场活跃度方面，C - REITs市场自新发至今换手率为0.92%，10月日均换手率0.70%，较9月上升0.12pct，10月成交额74.96亿元，较9月上升10.87亿元[56][57] - 10月份，不动产板块REITs行情走势下降0.39%，优于整体市场0.11个百分点，日均换手率为0.67%；特许经营权板块REITs行情走势下降0.61%，低于整体市场0.11个百分点，日均换手率为0.76%；过去12个月中，保租房REITs涨幅为12.19%，新能源REITs涨幅为16.90%是表现较好的板块[63][64] - 24年10月各板块分派率 - 消费REITs分派率水平最高，其中嘉实物美REIT为6.31%，华润消费REIT分派率4.61%；多数产业园区REIT分派率水平处于4% - 6%；保租房REITs分派率水平在不动产中较低，介于3 - 4%的区间[73] - 特许经营权中京能光伏REIT分派率最高，为12.82%，其调整之后的分派率也保持最高，为7.10%；特许经营权REITs调整后的分派率差异性较大，10月行情平稳，C - REITs市场分派率为6.51%[77][81][83] - 24Q3基金收入与可分配金额完成情况 - 41单REITs在24Q3实现收入35.46亿元，可比口径环比上升8.52%，可比口径同比下降8.35%；24Q3实现可分配金额21.90亿元，可比口径环比上升37.01%，可比口径同比下降16.03%；24Q1至Q3，可比项目收入同比下降1.52%，可分配金额同比下降10.42%[3]