行业投资评级 - 行业评级为买入[5] 报告核心观点 - 地产税收支持政策快速落地且政策持续性加强包括契税二手交易增值税和房企土地增值税三方面优惠这将延续积极市场情绪推动基本面落地当前政策持续性较之前明显加强建议提高销售环比增速较高企业持仓比例[5][12][56] 各部分总结 地产税收支持政策 - 24年11月13日财政部税务总局住建部联合发布税收政策公告距离10月12日财政部提出完善政策仅一个月距离11月8日人大常委会明确税收支持不到一周中央对地产政策支持持续性加强[12] - 税收支持政策包括契税二手交易增值税和房企土地增值税三方面优惠契税方面优惠标准调整涉及首套二套等不同情况二手交易增值税与普宅非普宅标准取消相关满2年非普宅可免征增值税房企土地增值税方面若各地取消普宅限制非普宅项目可能免征可提升房企净利率0.5%且降低预缴比例0.5%约节省500亿现金流[13][14] - 历史上地产放松周期均配合出台税收支持政策本轮周期22年9月30日曾出台换购个税退税优惠政策本次补充优惠将延续积极市场情绪[19] 房地产税收体系 - 房地产相关税收包括新房二手房交易过程中的多种税收以及开发商涉及的多种税收其中二手房交易增值税和开发商土地增值税与普宅非普宅标准相关目前仅一线城市有普宅与非普宅区别且各城市普宅标准在容积率套均建面成交价等方面存在不同规定[23][24] - 房产交易环节税目新房二手房交易契税根据套数及住房面积不同税率在1% - 3%之间波动二手房交易增值税不满2年按5%全额缴纳满2年情况因普宅非普宅区分有所不同增值税附加税根据增值税一定比例收取二手房交易个人所得税可按不同标准征收且存在特殊免征及退税情况[29][30][31][35][36] - 开发商涉及税目土地增值税预缴税额计算方式及预征率下限调整情况土地增值税补缴税额缴纳时间及税率采用四级超率累进税率房企销售增值税及附加小规模纳税人和一般纳税人计税方法不同企业所得税按应纳税所得额的25%计算购地契税按土地成交价格乘以适用税率印花税按合同价款乘以印花税税率城镇土地使用税按实际占用土地面积乘以适用税额耕地占用税按实际占用耕地面积乘以适用定额税率[38][41][43][51][52][53][54][55] 投资建议 - 与本轮周期前几次政策放松相比当前政策持续性明显加强对应市场成交数据回升持续政策博弈节点后基本面含金量将上升建议提高销售环比增速较高企业持仓比例并给出了广发地产小组股票推荐及建议关注名单[56][59]