行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2024年10月房地产行业销售基本面明显改善但新开工与投资持续走弱国家统计局发布2024年1 - 10月份全国房地产开发投资和销售情况10月销售面积7646万平同比增速 - 1.6%（前值： - 11.0%）开发投资金额7629亿元同比增速 - 12.3%（前值： - 9.4%）新开工面积5176万平同比增速 - 26.7%（前值： - 19.9%） [1] 商品房销售情况 - 单月销售同比降幅大幅收窄但绝对值处于2009年以来历史同期最低水平10月销售面积7646万平同比下降1.6%降幅较9月收窄了9.4个百分点销售金额7975亿元同比下降1.0%降幅较9月收窄了15.3个百分点其中住宅销售面积6580万平同比下降1.3%同比降幅较9月收窄了9.3个百分点住宅销售均价同环比均提升10月商品房销售均价10430元/平环比增长10.3%同比增长0.6%其中住宅销售均价11012元/平环比增长12.4%同比增长1.2%从区域来看东部中部区域本月销售面积同比改善最多东部地区销售均价同比增速回正10月东中西部地区销售面积同比增速分别为 - 2.0%3.8% - 5.0%其中东部地区同比降幅较9月收窄了10.4个百分点中部地区同比增速由负转正同比增速较9月提升了12.4个百分点西部同比降幅较9月收窄了6.1个百分点10月东中西部地区销售均价同比增速分别为1.1% - 2.7%0.01%1 - 10月全国商品房累计销售面积7.79亿平同比下降15.8%从绝对值来看为2013年以来同期最低水平销售金额7.69万亿元同比下降20.9%销售均价9862元/平同比下降6.1%预计11 12月销售或将持续修复主要是因为去年基数较低年底各开发商冲刺销售业绩当前楼市供需两端政策仍在发力过程中最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情 [1] 新房库存情况 - 我国新房库存量与去化周期环比均下降销售改善下去库存压力略有缓和但去化周期仍然不高从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积 - 住宅累计销售面积）来看截至10月末我国商品住宅广义库存面积为18.6亿平环比下降1.5%同比下降11.7%去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）27.4个月环比下降1.1个月同比增加0.1个月从全国现房库存（已竣工未销售）来看截至10月末我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.75亿平环比下降0.4%同比增长19.6%现房去化周期为20.8个月环比下降0.7个月同比下降0.7个月住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为20.1%环比提升0.2个百分点同比提升5.3个百分点 [1] 房地产开发投资新开工竣工情况 - 单月投资降幅扩大整体投资仍然低迷10月开发投资金额7629亿元同比下降12.3%降幅较9月扩大了3.0个百分点从绝对值来看单月投资额处于2014年以来同期的最低水平地产投资仍然受制于土地市场以及施工建安投资的低迷受到市场仍然低迷房企资金紧张等诸多因素影响行业供给端大幅收缩房企拿地意愿持续低迷拖累房地产开发投资今年二季度全国（300城）土地成交总价同比下降45.4%降幅较一季度扩大42.6个百分点预计将继续拖累今年四季度的土地投资不过今年三季度土地成交有所改善三季度全国土地成交总价同比下降7.6%较二季度降幅收窄37.8个百分点或带动明年一季度土地投资小幅修复施工建安投资持续低迷10月新开工面积5176万平同比下降26.7%降幅较9月扩大了6.8个百分点且新开工规模处于2009年以来同期历史最低水平1 - 10月施工面积也有12.4%的下降从区域来看前期投资降幅较小的东部地区本月投资降幅扩大东部地区10月投资额同比下降16.6%降幅较9月扩大了6.7个百分点中西部投资同比增速分别为 - 4.8% - 2.2%降幅较9月分别收窄了6.8 4.0个百分点1 - 10月累计开发投资金额8.63万亿元同比下降10.3%新开工面积6.12亿平同比下降22.6%当前制约新开工修复的因素未出现明显改善如前期土地成交规模大幅下滑房企资金紧张销售尚未恢复预计短期内新开工或延续下行态势房地产开发投资整体或仍偏弱竣工面积单月同比降幅虽然收窄但降幅仍然较大今年以来持续出现双位数负增长10月竣工面积5179万平同比下降20.1%降幅较9月收窄了11.3个百分点今年以来持续出现两位数的单月同比降幅由于2021年下半年以来新开工明显缩量同比持续负增长按照2 - 3年的工程进度来计算竣工持续承压1 - 10月累计竣工面积4.20亿平同比下降23.9% [1] 开发商资金情况 - 房企到位资金降幅收窄主要是受益于销售回款的改善而外部融资持续走弱10月房企到位资金8337亿元同比减少10.8%（前值： - 18.4%）房款4208亿元同比减少5.5%（前值： - 26.2%）定金及预收款同比减少3.9%同比降幅较9月收窄了22.3个百分点主要是由于销售回款的改善个人按揭贷款同比减少8.8%降幅较9月收窄了17.2个百分点10月新增居民中长期贷款1100亿元环比少增1200亿元同比多增393亿元非房款4129亿元同比减少15.5%（前值： - 12.0%）其中国内贷款934亿元同比下降8.8%同比降幅较9月收窄了5.6个百分点自筹资金2803亿元同比下降22.7%同比降幅较9月扩大了8.9个百分点1 - 10月房企到位资金累计8.72万亿元同比下降19.2% [1] 投资建议 - 受益于9月底接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地10月销售基本面已经明显转好当前围绕楼市供需两端经济复苏的政策仍在持续发力过程中且后续的政策或更具针对性最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情叠加年底各开发商冲刺销售业绩11 12月的成交预计仍将继续修复未来成交修复趋势能否进一步巩固取决于房地产政策以及宏观财政政策对经济的影响从地产板块的投资机会角度短期内国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复建议重视Q4地产板块的投资机会现阶段建议关注两条主线一是政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的如万科A金地集团金地商置龙湖集团新城控股二是后续政策发力针对性较强的核心城市布局为主的标的如绿城中国城建发展招商蛇口华润置地保利发展滨江集团华发股份 [1]