行业投资评级 - 评级为增持[7] 报告核心观点 - 住建部、财政部联合发布城中村改造增量政策，政策支持范围扩大到近300个地级市及以上城市，还包括推进城中村改造货币化安置和落实相关支持政策，预期地方国企将成为主导城市更新的主力，看好一线城市的地方国企，地产进入新阶段，预计资产整合和重组将成为接下来的看点[9][10] 根据相关目录分别进行总结 政策内容 - 政策支持范围从35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市进一步扩大到近300个地级市及以上城市，明确地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目均可纳入，同时推进城中村改造货币化安置并落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策[10] 政策效果 - 城市更新项目的落地将创造增量对冲地产直接投资减弱带来的实物量下滑，全国土地使用权出让收入指标在2021年达到峰值后，于2022年、2023年、2024年前三季度均出现同比负增长，城市更新项目尤其是拆除重建类项目的落地，能够带来有效的实物量释放，与前述下滑形成对冲[10] - 以城市更新促进城市发展的效率更高，过去城市半径扩张是因为土地价格上涨能覆盖相关配套建设支出，当前土地出让存在困难，核心城区的城市更新预期有效性更强，日本的城市更新项目有很好的范例效果[10] 主导力量 - 后续由地方国企来主导各类城市更新项目的概率较高，考虑到城市更新项目需要协调多部门，由国企主导更利于项目顺利推动，一线城市的城市更新潜在空间更大，对应其地方国企参与相关项目的机会更丰富，部分国资房企有望开拓城市更新业务板块[10] 相关公司推荐 - 建议关注上海国有房企中已有承诺的房企，并继续推荐招商蛇口、中新集团、保利发展，受益标的为融创中国、旭辉控股集团，表1列出了万科A、保利发展、招商蛇口、中新集团、滨江集团的相关盈利预测数据，这些公司的投资评级均为增持[10][13]