行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 10月百强房企及一线销售同比转正关注年末销售复苏持续性国内居民购房成本已大幅下降国内已初具海外楼市“止跌回稳”部分特征中期历史包袱较轻、仍具有拿地能力的房企有望受益建议关注特定类型房企以及经纪、物管、代建细分领域头部企业[3] - 公募REITs方面国内公募REITs杠杆率仍低低利率环境下可用于增厚投资收益但杠杆方面还需关注一些问题投资人除关注底层资产业态及日常经营情况外应更加聚焦公募REITs分派率调节因素等细分项拥有优质存量持有型资产、运营能力成熟的地产商有望受益[6][7][8] - 预留现金方面来源主要系折旧摊销形成未分配利润需整体平衡运营开支、收益率、投资效率等问题投资人除关注底层资产业态及日常经营情况外应更加聚焦公募REITs分派率调节因素等细分项拥有优质存量持有型资产、运营能力成熟的地产商有望受益[12][13] 政策相关 - 2024年10月涉房类政策28项均为偏松类政策住建部加大“白名单”项目支持力度下调存量房贷利率已于10月完成财政部发文加大契税、增值税优惠力度利好二套房及非普宅等改善客群[3][20] - 地方层面多地出台政策如杭州、成都、青岛、天津、西安、广州等地调整公积金贷款首付款比例、取消住房限售、取消住房限制性措施等一线城市二套/非普宅受益税费减免激发市场活力[25][26][27][28][29][30] 资金相关 - 10月M2同比增速环比升0.7pct社融存量同比增速环比降0.2pct10月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价均下调25bp新增居民短期和中长期贷款分别同比多增1543亿和393亿存量房贷利率完成下调[33] - 10月单月境内债平均发行利率2.64%环比持平融资规模257亿元环比升28.9%2024Q3全国新发放商贷利率3.33%10月17日住建部明确加大“白名单”项目支持2024年底前将“白名单”项目信贷规模翻倍至超4万亿[36] 楼市相关 - 10月50城新房日均成交环比升24.9%同比升5.6%重点20城二手房日均成交环比升23.2%同比降1.5%11月（前13日）50城新房日均成交环比降3%同比升5.6%重点20城二手房日均成交环比升22.2%同比升28.9%房地产税费进一步减轻关注收储进展“好产品、一线与二线核心区”或率先“止跌回稳”[40] - 10月供应阶段性回落35城商品房平均批准上市面积环比降30%10月核心一二线城市利好新政持续发酵整体成交回归年内高位销供比138.8%环比升52.4pct创近一年新高10月35城商品房平均出清周期45.8个月环比降0.4个月[42] - 10月百城住宅平均价格16532元/平米环比升0.29%连续14个月环比企稳回升分城市能级看10月一、二、三线城市住宅平均价格环比分别升0.43%、降0.1%、降0.06%[46] 土地相关 - 10月土地市场供地节奏不及上年同期百城土地供应建面环比升0.3%百城成交建面环比降2.2%平均溢价率3.89%环比降0.7pct上海、深圳、北京等地土拍多以底价成交[50] 房企相关 - 克而瑞百强房企1 - 10月累计销售金额同比下滑34.8%销售面积同比下滑36.3%累计降幅均较上月收窄10月单月销售金额同比增长4.9%销售面积同比增长6.2%年内首次实现单月业绩同比正分能级看一线城市最为受益[55] - 10月50强房企整体拿地销售金额比16%、拿地销售面积比13%环比分别降10.1pct、升18.1pct拿地格局已基本稳定保利发展、华润置地、绿城中国三家房企10月单月拿地金额超50亿元拿地主要集中在核心城市核心板块[59] 股市相关 - 10月申万地产板块涨3.06%跑赢沪深300（ - 3.16%）截至2024年11月15日当前地产板块PE（TTM）42.2倍估值处于近五年99.34%分位[64]