行业投资评级 - 房地产行业评级为增持[4] 报告核心观点 - 10月是地产新政后的典型月份，整体呈现销售量价修复、投资继续下行态势，预计这将成为2025年主基调，即价格止跌回稳、企业加速去库存[2] - 单月销售同比增长近乎回正，投资新开工等继续加速下行，10月表现将成为2025年新常态，销售金额和销售面积单月同比分别修复到-1.0%和-1.6%，房企投资增速进一步下滑至-12.3%，新开工面积降幅走阔至-26.7%，销售量价好、投资开工弱现象将贯穿2025年[4] - 目前市场主要矛盾是当前政策思路能否让价格止跌回稳，报告认为可以，因为主要矛盾在房企侧，中央采取降低利率、债务置换和土地收储拉长负债久期等措施能解决房企资产负债表久期不匹配导致的缩表及连锁反应问题[4] - 应适当降低对量的关注度提高对价格的关注度，海外经验表明量和人口周期挂钩价格和经济增长挂钩，当下中国市场也将出现类似情况，人口周期带来的需求减少和经济增长带来的价格企稳并不矛盾[4] - 在债务置换和土地收储给定5年内无风险事件背景下，应关注资产注入和境内债务重组进展，5年后若房企能走出下行周期则新的地产发展模式将开启，当下地方国企的资产整合和民营企业的境内债务重组会带来影响，建议关注上海国有房企中已有承诺的房企，并推荐招商蛇口、中新集团、保利发展，融创中国、旭辉控股集团为受益标的[4] 根据相关目录分别进行总结 销售与投资情况 - 销售金额和销售面积单月同比分别修复到-1.0%和-1.6%，离同比转正仅一步之遥，房企投资增速进一步下滑至-12.3%，新开工面积降幅走阔至-26.7%，销售量价好、投资开工弱现象将贯穿2025年成为新常态[4] 市场主要矛盾 - 主要矛盾不是需求侧逻辑，而是房企侧资产负债表久期不匹配导致的缩表及连锁反应问题，当前政策思路能让价格止跌回稳，中央采取降低利率、债务置换和土地收储拉长负债久期等措施可解决该问题[4] 量价关系 - 应适当降低对量的关注度提高对价格的关注度，海外经验表明量和人口周期挂钩价格和经济增长挂钩，当下中国市场也将出现类似情况，人口周期带来的需求减少和经济增长带来的价格企稳并不矛盾[4] 未来展望 - 在债务置换和土地收储给定5年内无风险事件背景下，应关注资产注入和境内债务重组进展，5年后若房企能走出下行周期则新的地产发展模式将开启，当下地方国企的资产整合和民营企业的境内债务重组会带来影响[4] 相关公司推荐 - 建议关注上海国有房企中已有承诺的房企，并推荐招商蛇口、中新集团、保利发展，融创中国、旭辉控股集团为受益标的，同时给出了万科A、保利发展、招商蛇口、中新集团、滨江集团的股价、总市值、盈利预测等相关数据[4][6]