行业投资评级 - 强于大市[12] 报告核心观点 - 2024年11月13日财政部、税务总局、住房城乡建设部发布税收优惠政策，本次涉及契税、土地增值税、增值税三类税收调整，契税下调体现政府让利于购房人态度，契税和增值税调整针对购房人，土地增值税调整针对开发商[1] - 2023年房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税这五类税收收入为1.85万亿元，其中契税占比31.9%，土地增值税占比28.6%，这五类税收收入占地方财政收入的比重2007 - 2020年上升，2021年以来有所下降，2023年降至15.8%，2023年契税收入为5910亿元，土地增值税收入为5294亿元，占地方财政收入比重分别为5.0%、4.5%[1] - 契税调整将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平提高到140平，并明确一线城市可以与其他地区统一适用二套住房契税优惠，新政调整对不同面积段、不同城市、不同套数住房的契税税率有不同影响，受益群体占比较高，尤其是对于一线城市二套住房利好幅度更大，能直接降低购房成本，对90 - 140平刚需刚改住房需求释放有激励作用[1][2] - 增值税若一线城市普宅与非普宅标准取消，将与全国其他地区统一仅按年限区分，有助于刺激市场流动性，鼓励置换需求释放，住房交易增值税主要针对二手房卖方征收，新政调整前后不同地区、不同年限、不同住宅类型的增值税征收标准不同，增值税调整可能推动卖旧买新成交量提升间接利好新房成交[1][3] - 土地增值税主要降低土增税预征率下限，东部地区降至1.5%，中部和东北地区降至1.0%，西部地区降至0.5%，各地可结合本地区情况调整实际执行预征率，预征率下调有助于缓解房企现金流压力，未涉及税率或计税标准变化，仅针对后续可能取消普宅和非普宅标准的城市维持原有的普宅优惠政策[1][4] - 受益于9月底会议积极表态和地产支持政策落地，10月市场成交转好，此次政策释放积极信号，体现中央和地方政府财政让利意愿，提振市场信心，11月国内地产行情将依据国内基本面数据修复，预计即将公布的统计局数据相对乐观，叠加政策传导和年底开发商冲刺业绩，应重视Q4地产板块投资机会，现阶段建议关注政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的和后续政策发力针对性较强、核心城市布局为主的标的[1] 根据相关目录分别进行总结 契税相关 - 契税调整将享受1%低税率优惠的面积标准由90平提高到140平，不同地区、不同面积段、不同套数住房的契税税率在新政前后有不同变化，受益群体占比较高，对刚需刚改住房需求释放有激励作用[1][2] 增值税相关 - 增值税调整若一线城市普宅与非普宅标准取消将与全国统一按年限区分，调整前后不同地区、不同年限、不同住宅类型的增值税征收标准不同，调整有助于刺激市场流动性鼓励置换需求释放并可能间接利好新房成交[1][3] 土地增值税相关 - 土地增值税主要降低预征率下限，各地区下调幅度不同且各地可调整实际执行预征率，未涉及税率或计税标准变化，针对部分城市维持原普宅优惠政策，预征率下调有助于缓解房企现金流压力[1][4] 税收收入与地方财政相关 - 2023年五类房地产相关税收收入为1.85万亿元，契税占比31.9%，土地增值税占比28.6%，这五类税收收入占地方财政收入比重2007 - 2020年上升2021年以来下降，2023年降至15.8%，2023年契税收入为5910亿元，土地增值税收入为5294亿元，占地方财政收入比重分别为5.0%、4.5%[1] 市场成交与投资建议相关 - 10月市场成交受政策影响转好，此次政策体现政府让利意愿提振市场信心，11月地产行情依据基本面数据修复，预计统计局数据乐观，叠加政策传导和年底冲刺业绩应重视Q4地产板块投资机会，现阶段可关注两类投资标的[1]