中国本赛 blng vn 专业 让生活更简单 证券研究报告 聚焦预留现金对公募REITs分派率调节影响 ——收租资产系列报告之八 行业动态跟踪报告 地产行业强于大市（维持） 证券分析师 杨 侃 投资咨询资格编号：S1060514080002 王懂扬 投资咨询资格编号：S1060522070003 2024年11月13日 请务必阅读正文后免责条款 投资要点 1 • 预留现金来源主要系折旧摊销形成未分配利润，需整体平衡运营开支、收益率、投资效率等问题：公募REITs上市之初通常有沉淀资 金，主要系项目公司投资性房地产采用成本法计量，折旧摊销形成未分配利润，报表上计为"期初现金余额"，计算公式为"发行 募集资金+外部借款资金-购买项目公司股权支付现金-偿还项目公司预测期初借款"。一方面预留现金可向投资者分配，如部分 REITs净利亏损下仍可保持分红、平滑补足分派率等，也可留存满足后续经营活动等，但后续需关注预留现金消耗殆尽时的REITs分 红情况。另一方面，投资人购买公募REITs主要为获取底层资产的运营分红收益，预留现金部分则相当于投资人以自己现金购入 REITs产品结构中现金，由此带来投资效率"损耗"，因此发行 ...