报告行业投资评级 - 文档未提及房地产行业投资评级，无法准确回答[无] 报告的核心观点 - 近期房地产市场多项高频数据释放积极信号，迎来年内较显著回暖，但市场复苏基础不牢固，拐点仍需更明确信号从短期看政策效应显现，楼市信心修复，上周（10.28 - 11.3）30大中城市商品房成交面积环比增加31.66%、同比增加28.43%，10月全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，百强房企10月销售操盘金额环比增长73%、同比增长7.1%，不过房价整体仍下行，各能级城市分化明显且市场热度从一线向二线传导，后续市场增长动能或放缓[13] - 中期来看房地产市场可能已超调，截至2024年9月全国商品房销售面积和销售额累计同比下降，虽降幅收窄，且7月以来政策利好下市场边际回暖，但下行趋势未明显逆转，9月国房景气指数仍处于历史低位，若2024年商品房销售面积同比跌幅在10% - 20%区间，低于未来5 - 10年新房增量需求中枢，随着宏观经济复苏和政策支持加大有望走出调整区间，但拐点有待观察[12] - 长期来看受人口老龄化和城镇化进程放缓影响，房地产市场长期需求增长空间可能收缩，但总量规模仍可观，特别是核心城市住房需求有望持续增长，我国房地产处于发展模式转型期，虽人口负增长但城镇化率还有增长空间，未来5 - 10年新房增量需求中枢约10亿平方米，一线和二线核心城市商品房销售有望稳定增长[11] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 近期房地产市场在政策传导和促销活动推动下明显回暖，不过房价仍下行，市场复苏基础不牢固，各能级城市分化明显，市场热度从一线向二线传导，后续增长动能可能放缓，市场拐点还需更明确信号[13] 上周政策动态及重要消息 - 住建部召开座谈会强调巩固房地产市场筑底止跌势头[14] - 10月商品房成交同比、环比实现“双增长”，全国新建商品房和二手房成交总量同比增长，且“银十”超过“金九”[14] - 2024年10月TOP100房企销售操盘金额环比增长73%、同比增长7.1%，各梯队门槛值虽处于近年最低水平但降幅略有收窄[15] 商品房市场高频数据 商品房销售情况跟踪 - 在政策和房企促销推动下上周30城商品房销售明显回暖，一、二线城市增长但三线城市下降，上周30大中城市商品房成交套数和面积环比、同比有增减，累计同比仍减少，各能级城市累计成交面积同比也减少[17] - 全国截至9月商品房累计成交面积和成交额同比减少[22] 住宅价格动态跟踪 - 上周上海商品房成交均价环比上涨，截至10月21日一线城市二手房挂牌价指数环比回升，二线及以下能级城市仍下行[24] - 截至9月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌，各能级城市和不同建筑面积住宅价格指数同比均下跌，且多数城市环比下跌[27] - 截至9月70个大中城市二手住宅价格指数同比下跌，各能级城市和不同建筑面积住宅价格指数同比均下跌，且所有城市环比持平[30] 商品房库存情况跟踪 - 上周十大城市商品房成交规模环比扩大，库存去化周期大幅收窄，截至9月全国商品房待售面积累计同比增加，9月库存去化周期为7.56个月[33] 土地市场高频数据 土地供应与成交情况跟踪 - 上周土地市场供需两端小幅放量，100大中城市供应土地宗数环比增加、同比减少，成交土地宗数环比和同比一增一减，供应和成交土地面积环比和同比有增减[37] 土地价格动态跟踪 - 上周100大中城市供应土地挂牌均价环比减少、同比减少，成交土地楼面均价环比大幅减少、同比减少，成交土地溢价率下降，不同能级城市溢价率有差异[41] 土地库存情况跟踪 - 截止10月27日全国300城经营性土地成交面积环比上升、同比下降，平均楼板价环比减少，10月平均溢价率较上月下降，各地土拍表现分化，截止10月末新增土储相关指标同比下降但降幅有收窄，1 - 10月新增货值、总价和建面百强总额同比下降且降幅与上月末基本持平[43] 房地产开发投资高频数据 房地产开发投资完成额情况 - 截至2024年9月全国房地产累计开发投资同比减少，其中住宅投资同比减少[45] 全国房屋开发过程跟踪 - 截至2024年9月全国房屋施工、新开工、竣工面积同比均减少[47] 房地产开发资金情况跟踪 - 截至2024年9月全国房地产开发计划累计总投资同比减少，累计土地购置费同比减少，全国房地产本年实际到位开发资金同比减少，上年资金累计结余同比减少[49][50] 房地产市场与宏观经济 房地产与财政收入 - 截至2024年9月地方本级政府性基金收入中国有土地使用权出让收入同比减少，支出同比减少，全国税收收入中部分房地产相关税种收入有增减[52][53] 房地产与货币金融 - 截至2024年10月21日1年、5年期LPR下降，截至2024年1月PSL当月新增，截至9月全国房地产开发资金中国内贷款和个人按揭贷款累计同比减少，居民户中长期人民币贷款当月新增同比少增[57] 房地产相关产业链动态 - 截至2024年9月全国挖掘机开工小时数当月同比增加，建材家居景气指数同比下降，家具类零售额同比增加，家用电器和音像器材类零售额同比增加，水泥产量同比减少，钢材产量同比减少[58] 房地产市场与资本市场 债券市场 - 近年国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，截至11月1日不同期限国债和企业债到期利率有涨有跌[64] 权益市场 - 房地产板块与上证综指显著正相关，与金融板块也存在较强相关性，截至11月1日房地产板块、上证综合指数、银行板块有涨有跌[66] 商品市场 - 房地产是煤炭、钢铁消费终端之一，期货价格与房地产行业指数走势有时滞性，截至11月1日焦煤和螺纹钢期货结算价有涨有跌[68] 投资建议 - 房地产支持政策持续发力后续有加码空间，可关注中字头基建类央企，楼市销售有望边际改善可关注大型国有房企，部分头部民企有望迎来信用修复[70]