投资评级和核心观点 - 报告给予新城控股"买入"评级,维持原有评级 [7] - 公司运营业务基本面稳健,短期能够受益于宏观政策超预期落地,债务风险纤解预期加强,长期商业运营业务发力有望带动业绩向好 [11] - 在保守估算开发板块不贡献正价值的情形下,公司价值仍然低估,且降息趋势下能够持续推升公司资产价值 [10][11] 公司运营情况 - 公司在全国137个城市已经布局201座吾悦广场,其中158座为重资产,占比79% [3] - 2018-2023年公司运营收入持续上涨,由21亿元增长至113亿元,5年CAGR达40% [3] - 2024H1公司运营收入为62亿元,同比增长19%,体现出公司较强的商业管理能力 [3] - 公司运营业务毛利在2024年和开发业务毛利体量相当,2025年之后运营业务毛利逐步超越开发业务毛利,成为公司主要利润来源 [6][10] 财务状况 - 截至2024年6月末,公司有息负债规模为558亿元,其中境外债券余额82亿元,2024年9-12月内到期的境外债券余额为32亿元 [4] - 公司平均有息负债成本6.05%,每年利息约为34亿元,随着运营业务毛利贡献的增加,已能够覆盖公司债务利息 [4] - 公司年底美元债偿还概率高,现金流安全性超出市场预期 [4] 未来发展 - 公司已布局的201座商场全部开业后,新增收入约为23.4亿元/年,整体商业运营收入可达到至少139亿元/年 [6] - 公司重资产商场产生的收入每年超过180亿元,净利润预估超过60亿元,使用DCF估值法测算出公司重资产吾悦广场价值大约为1518亿元 [10] - 公司开发业务价值有200亿元的减值,商业运营资产约600亿元的价值,则公司总价值为400亿元,较当前股价仍有较大上涨空间 [10]