报告行业投资评级 青岛市写字楼市场整体呈现供给高于需求的状态,空置率较高,租金水平持续下探[6][7][10] 报告的核心观点 区域环境分析 1) 2008-2023年,青岛市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符,整体呈波动下降趋势[1] 2) 在全国人口增长放缓甚至出现负增长的情形下,未来青岛市人口增速面临一定压力,人口老龄化程度较高[2][3] 青岛市写字楼租赁市场历史运营情况 1) 2009-2024年6月,青岛市甲级写字楼市场的供应呈现中间明显放量,两头相对低的形态[3][4] 2) 青岛市写字楼需求结构较为稳定,主要行业为专业服务、科技互联网、金融业、地产建筑、物流运输[5] 3) 整体看青岛市甲级写字楼市场其空置率高于北上广,且近十五年来主要处于较高水平,租金水平持续下探[6][7][8] 写字楼租赁市场未来运营情况展望 1) 近年青岛市人口增速放缓,经济增速达到预期存在一定难度[9] 2) 受政策支持,青岛市写字楼市场需求有望提升[9] 3) 未来青岛市甲级写字楼新项目的入市将拉升青岛全市甲级写字楼空置率,租金水平或将继续下探[10] 总结 1) 在国内宏观经济增速放缓、区域人口增长放缓的背景下,青岛市经济增速承压[11] 2) 青岛市持续打造世界知名的青岛都市圈,建设胶东经济圈,为其写字楼市场的发展提供了动力来源[11] 3) 未来青岛市新增供给或将持续,写字楼去化压力较大,空置率或将提升,租金水平仍将承压[11]