行业投资评级 报告给予中国房地产行业的投资评级为Overweight(看好)。[4] 报告的核心观点 政策支持 1) 财政部允许地方政府发行专项债券购买闲置土地,这有助于缓解开发商的流动性压力,但实际执行中地方政府可能更倾向于从国有企业/地方政府融资平台回购闲置土地,以降低风险。[2] 2) 支持购买未售出房源用于保障房供给,通过允许使用专项债券和保障房补贴资金,可以降低地方政府的融资成本,提高其购买意愿,但仍需要一定的折扣才能实现财务可行性。[5] 3) 研究取消普通住房和非普通住房在增值税和土地增值税上的区分,有助于提高交易活跃度和支持刚需。[6] 市场情况 1) 国庆黄金周期间,一线城市新房和二手房销量均有较大增长,但主要是由于开发商提供了更多优惠折扣吸引首次购房者,而非刚需改善型购房者。[7][11] 2) 近期部分城市出现的房价上涨更多是营销策略,实际上开发商仍保持谨慎定价。[7][17] 3) 如果后续销售情况恶化,政府可能在2025年春节前进一步放松一线城市的购房限制。[8] 4) 未来房地产销量或将从2024年的900万平方米降至700-800万平方米的正常水平。[9][22] 行业分析 国有房企 1) 中国华润置地、华润万象生活、保利物业等估值较低的国有房企是首选。[1] 2) 受困企业如融创、世茂等股价可能大幅波动,强劲反弹后可能很快回落。[1] 物业服务公司 1) 华润万象生活、保利物业等国有背景物业服务公司表现较好。[28] 2) 碧桂园服务、雅生活等民营物业服务公司近期股价大涨,但未来可能存在下行风险。[28]