报告行业投资评级 - 报告对Brixmor Property Group (BRX)给予买入评级,并列入美国确信名单 [11] - 报告对Simon Property Group (SPG)、Phillips Edison & Co. (PECO)给予买入评级,对Macerich Co. (MAC)给予卖出评级,对Kimco Realty Corp. (KIM)和Tanger Inc. (SKT)给予中性评级 [15][16][18][20] 报告的核心观点 消费者情况 - 高端消费者保持强劲,低端消费者有所疲软,两者都有降级现象 [2][3] - 高端消费者在以美食杂货为主的购物中心的客流量保持强劲,同比增长8.7% [2] - 低端消费者对必需品和服务的需求仍然强劲,但奢侈品和化妆品等可选消费相对较弱 [3] - 高端和低端消费者都出现降级现象,如Nordstrom的销售下滑而Nordstrom Rack的销售上升,低端消费者也有向沃尔玛、Target和山姆会员店等折扣零售商降级的趋势 [3] 供给和需求情况 - 购物中心的入住率创历史新高,各类租户如TJX、Burlington、Nordstrom Rack和专业杂货店的需求依然强劲 [5] - 家具和家居改造等行业由于疫情后的正常化而有所疲软,坐餐厅也相对较弱,但快餐和外卖餐厅较为强劲 [5] - 2025年的同店NOI增长可能超过2024年,得益于租金上涨和租赁续约成本较低 [5] - 未来开发活动可能较为温和,因为建筑和土地成本居高不下,上市REIT也不被看好承担开发风险,审批流程也较长 [5] 零售商破产情况 - 2025年零售商破产可能有所增加,但基数较低,这可能为业主提供重新获得门店的机会,从而实现资产质量的提升 [6] 交易市场情况 - 交易量预计将有所增加,收益率可能会略有压缩 [7][9] - 以食品杂货为主的购物中心收益率最低,投资者更倾向于投资非食品杂货型购物中心以获得更高的收益和杠杆 [7][9] - 对于无主锚店的购物中心,一方面难以扩大规模,但另一方面也具有较低的主锚风险和资本支出,以及更大的升值潜力 [7] - 对于购物中心交易,由于缺乏优质资产、流动性较差以及管理复杂性较高,预计机会较少 [7] 融资环境 - 各类贷款方包括人寿保险公司、CMBS和债券基金的融资环境有所改善,但区域银行的融资仍然有限 [10] - 人寿保险公司对优质沿海食品杂货型购物中心的融资可达55-60%的贷款与价值比,利差约150-175个基点;对于较低质量或非食品杂货型资产,利差约200个基点 [10] - CMBS融资的利差约200个基点,贷款与价值比约65% [10] - 债券基金融资成本较高,利差约400个基点 [10]