报告行业投资评级 - 维持"强于大市"的投资评级 [1] 报告的核心观点 - 9月29日,央行落地一系列涉房政策,包括降存量房贷利率、降二套房最低首付比例、提高保障性住房再贷款中央行资金支持比例等。同时,央行调整商业性个人住房贷款利率定价机制,允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度,取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制,引导商业银行于2024年10月31日前展开一次存量房贷利率批量调整。[2][4] - 上海、广州、深圳等地也相继出台房地产政策调整,包括降首付比例、取消限购限价等。各部门及地方政府迅速跟进落实相关政策,有望改善市场预期,促进市场企稳。[2][4][5][6] - 房地产调控基调已转向,但从政策落地传导至基本面改善或仍需时间,估值反弹或快于销售表现。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市,主打改善性产品,具备持续拿地能力的房企,以及受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度提升的房产中介平台。[4] 分行业内容总结 政策调整 - 上海:取消普通住房和非普通住房标准,首套房最低首付比例降至15%,核心区二套房最低首付比例降至25%,个人住房增值税免征年限调整为2年,非本市户籍外环购房社保缴纳年限调整为1年。[5] - 广州:全面取消所有限购政策。[4] - 深圳:首套房最低首付比例降至15%,二套房最低首付比例降至20%,取消限售限价,个人住房增值税免征年限从5年调整为2年。[5][6] 政策影响 - 政策"组合拳"迅速落地,有望改善市场预期,促进楼市企稳。[2][4] - 优化房贷利率定价机制,存量房贷利率下调在即。[2][4] - 各地限购政策进一步放松,有望提振一二手房市场活跃度。[5][6] 投资建议 - 关注重点布局深耕一线及核心二线城市,主打改善性产品,具备持续拿地能力的房企。[4] - 关注受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度提升的房产中介平台。[4] - 关注政策鼓励的地产并购重组方向。[4]