报告行业投资评级 报告给予物业管理行业"Overweight（Maintained）"的投资评级。[4] 报告的核心观点 国企和民企的分化依然在持续 1) 2024H1 样本公司中国企营收、归母净利润平均同比增速均高于样本民企。[10][12] 2) 民企计提关联方应收款减值损失仍是归母净利率的扰动因素。[12] 3) 2024H1，样本国企平均贸易应收款周转天数为 79 天，而样本民企平均贸易应收款周转天数拉长至 108 天。[36] 核心业务盈利能力表现稳定，通过管理举措持续降费 1) 2024H1 虽然行业整体在回款、外拓、储备项目交付、计提减值等方面均承压，但头部物管公司仍通过多种管理举措提高人效，盈利能力表现稳定。[12] 2) 通过主动退出低效益项目，加强机器化作业覆盖，加大分包力度，严格控制职能部门员工数量，加强人效管理等举措，2024H1 样本公司平均基础物管毛利率同比提升 0.27 个百分点至 18.4%；样本公司平均员工成本/营收比重同比下降 4.2 个百分点至 28.6%；样本公司平均销售+管理费用率同比下降 0.7 个百分点至 7.5%。[18][19][22] 市场拓展项目质量要求提高 1) 基于客户付费能力和规模效应考虑，物管公司市场拓展更加聚焦深耕区域以加强项目密度。[28] 2) 存量市场加大对非住业态拓展力度。[27][28] 3) 奖励机制向高合约额的项目倾斜，2024H1 头部物管公司非住业态在管面积占比、单项目合同额千万级以上项目占比均有提升。[31][32][33] 加强应收账款管理 1) 大部分民企关联方应收款得到控制，除万物云外，2024H1 民企物管公司关联方贸易应收款原值占比均较 2023H1 持平或下滑。[36] 2) 2024H1 账龄结构较去年同期略有拉长，2024H1 样本公司整体平均回款率为 85%，较 2023H1 仅略降 0.6 个百分点。[38][39] 4 家物管公司优化股东回报，回应资本市场诉求 2024H1 华润万象生活、万物云、永升服务均增加特别派息，派息率分别高达 132%、100%和 70%；中海物业将中期派息率从 30%提升至 35%。[42][43] 加强资金管理，提升利息收入 基于充裕的现金，物管公司需在平衡业务营运资金投入和股东回报需求的同时，加强资金管理能力，提升利息收入。2024H1 样本公司中年化利率 TOP 3 的公司为华润万象生活、滨江服务、越秀服务。[45][46][47] 根据相关目录分别进行总结 盈利能力表现稳定 1) 国企和民企的分化依然在持续。[10][12] 2) 核心业务盈利能力表现稳定，通过管理举措持续降费。[12][18][19][22] 优化项目结构 1) 市场拓展项目质量要求提高。[28][31][32][33] 2) 退出低效益项目，提升在管面积质量。[23][24] 加强应收账款管理 1) 大部分民企关联方应收款得到控制。[36] 2) 账龄结构拉长，回款率略有下降。[38][39] 优化股东回报 1) 4 家物管公司增加特别派息或提升中期派息率。[42][43] 2) 加强资金管理，提升利息收入。[45][46][47]