房地产行业2024年半年报综述：行业整体亏损，利润率与现金流走弱，房企销售和投融资均持续缩量

经营情况分析：销售与投融资持续缩量，调整与分化并行 1.1 销售：百强房企销售同比降幅近四成，民营房企市占率持续下降 1) 2024年1-8月百强房企全口径销售金额2.59万亿元，同比下降38.6%；权益口径1.89万亿元，同比下降36.3%。整体来看，今年以来单月销售处于历史较低水平。[1][2][3] 2) 各梯队房企规模增速呈现分化，CR10房企销售降幅相对较小。2024年1-8月CR5、CR10、CR20、CR50、CR100全口径销售额增速分别为-27.3%、-32.3%、-35.4%、-37.8%、-38.6%。[4] 3) 销售权益比例明显回升，头部房企对项目仍保留了较大的话语权和操盘权。2024年1-8月百强房企销售权益比例为73.2%，同比提升2.7个百分点。CR5销售权益比例为75.3%，显著高于其余梯队房企。[5][6] 4) 百强房企销售均价仍能保持正增长。2024年1-8月销售均价为1.80万元/平，同比增长1.6%，增速显著好于全国商品房销售均价。CR5、CR10、CR20销售均价增速相对更高。[7][8] 1.2 拿地：百强房企拿地量与拿地强度均下降，头部房企拿地节奏明显放缓 1) 2024年1-8月百强房企全口径拿地金额5533亿元，同比下降42.5%；拿地强度21.4%，同比下降1.4个百分点；拿地建面6172万平，同比下降27.8%；楼面均价8965元/平，同比下降20.3%。[13][14][15] 2) CR5、CR10拿地建面同比降幅相对最大，拿地强度相对最低，但楼面均价同比上涨。[16] 3) 2024年1-8月百强房企拿地金额集中度为38.1%，较2023年全年提升1.4个百分点。[17] 4) 在整体投资谨慎的大环境下，国央企仍在趁低位补仓核心优质资产，民企拿地占比持续下滑至不足3成。[18][29] 5) 拿地金额靠前的为绿城、建发、越秀、滨江、保利等龙头央企和优质区域深耕型房企。[19] 1.3 融资：规模仍处于历史较低水平，融资成本持续下行 1) 2024年1-7月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计3118亿元，同比下降32.7%，融资规模仍处于历史较低水平。[20][21] 2) 主流房企中，2024年1-7月保利发展、首开股份、金融街、华润置地、中海发展国内外债券发行规模较大，均超过60亿元。[23] 3) 2024年9-12月房地产行业国内外债券到期规模合计1665亿元。[24] 2. 行业财务指标分析：营收同比下滑，业绩出现亏损；利润率、现金流均承压 2.1 行业营收结算同比出现双位数负增长；业绩出现亏损 1) 2024年上半年103家A股房企营业收入8113亿元，同比下降22.0%。[25][30][31] 2) 2024年上半年行业归母净利润为-114亿元，超过八成房企业绩出现亏损或下滑。[26][31] 3) 业绩普遍亏损或下滑的原因包括：毛利率持续承压、资产和信用减值计提增加、资产处置收益下滑、非并表合作项目收益减少、合联营项目利润分配偏向少数股东等。[27][28][29] 2.2 盈利能力：行业盈利能力显著承压，利润率再创新低 1) 2024年上半年行业毛利率15.1%，同比下降3.0个百分点；净利率-0.7%、归母净利润率-1.4%，同比分别下降6.0、5.2个百分点。[34][35] 2) 三费率明显提升，主要是由于营收下滑和利息收入大幅下降。2024年上半年三费率为10.2%，同比提升1.8个百分点。[35] 2.3 偿债能力：有息负债总量压降，但短期面临较大偿债压力 1) 2024年6月末行业有息负债2.93万亿元，同比下降2.1%。[37] 2) 行业剔除预收账款后的资产负债率69.0%，净负债率83.5%，现金短债比0.90X，短期仍面临较大偿债压力。[38] 2.4 现金流：经营、筹资性现金流均承压，货币资金持续出现双位数负增长 1) 2024年6月末行业货币资金7740亿元，同比下降22.9%。[39] 2) 2024年上半年经营性现金流净流出542亿元，筹资性现金流净流出388亿元。[40][41][42] 3. TOP20房企财务指标分析：头部房企、央国企、区域型优质企业整体财报质量和现金流状况较好 3.1 央国企与区域深耕型房企仍能盈利，混合所有制与民企内部显著分化 1) 2024H1 TOP20房企营收同比下降15%，归母净利润同比下降73%。[46][47] 2) 从销售规模来看，二梯队房企(1000-1500亿元)营收同比增长11%，其他梯队降幅相对较小。500亿元以下房企营收和归母净利润均大幅下滑。[46][47] 3) 从公司属性来看，地方国企和央企营收和归母净利润同比降幅相对较小，民企和混合所有制房企则普遍亏损。[48][49] 4) 从区域布局来看，区域深耕型房企营收同比增长9%，归母净利润同比下降26%，优于全国性房企。[50][51] 3.2 盈利能力：头部规模房企、央国企的利润率水平相对更高 1) 2024H1 TOP20