投资建议 - 维持板块的两端配置建议。一方面,选择低杠杆的龙头企业,推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等[6]。另一方面,关注重组进展,受益标的为旭辉控股集团、融创中国等[6]。 结算收缩明显，后续业绩保障存压力 - 样本房企竣工规模同比收缩,但竣工计划完成度同比上涨5pct至42%[8][9][10][11][12]。 - 样本房企2024年上半年营收同比大幅下滑20%,与需求走弱、房价下行等因素有关。其中央企在行业调整期表现优于国企和民企[13][14][15][16]。 - 尽管房企结算规模收缩,但预售资金回落速度更快,致使业绩保障倍数降至历史低位,与2015年上半年水平相当。国企和民企的预售资金降幅显著高于央企,后续业绩压力相对更大[17][18][19][20]。 资产加速减少，盈利转亏 - 2024年上半年,36家重点房企资产扩张持续减少,且相比2023年同期提速,共减少4055亿元[21][22][23][24][25]。 - 2024年上半年,重点房企毛利率从2019年开始下滑,一直到2024年上半年继续相较年初下滑2.4pct创历史新低至14.2%。58%的房企毛利率下滑[33][34][35][36]。 - 2024年上半年,重点房企净利润继续显著下滑,并首次出现亏损。净利率扣除投资收益和公允价值变动后同比下滑5.5pct到-0.5%,归母净利润同比下滑5.1pct至-0.5%。32家房企归母净利率同比下滑[38][39][40][41][42]。 续降杠杆，去化库存 - 2024年上半年,重点房企资产负债率(扣除预收账款和合同负债)降至68.0%,回落至2015年水平;而净负债率同比上升了7.2pct,主要是因为销售回款大幅下滑[47][48][49]。 - 2024年上半年,重点房企表内外土储继续下滑,呈现加速收缩。拿地决策更为谨慎,拿地竞争同质化严重[50][51]。 - 2024年上半年,存货周转率维持高位,源自施工结算的加速和去库存[52][53]。 风险提示 - 居民资产负债表受损超预期;需求侧提振效果不及预期[54]。