报告投资评级 - 报告维持"增持"评级 [4] 报告核心观点 - 2024年上半年公司营业收入160.8亿元(+12.4%)，归母净利润亏损3.6亿元(去年同期盈利5075万元)，主要由于综合毛利率同比下降3.9个百分点至22.6%所致 [5] - 公司开发业务毛利率同比下降2.5个百分点至13.7%，自持业务毛利率同比下降1.0个百分点至61.9%；投资净收益同比下降80.0%至0.6亿元、计提减值3.1亿元(去年同期1.3亿元)也在一定程度拖累业绩表现 [5] - 公司预收款308.1亿元(-3.7%)，预收款/年化结算收入=0.99X，预收款保障后期结算收入，对营收维持稳健的展望，但在下行周期毛利率与减值仍存压力，后期业绩仍需努力 [5] 公司经营情况 - 2024年上半年公司销售额218亿元(-14.8%)，销售面积85万方(-30.9%)，销售均价25647元/平(+23.2%)，销售规模行业排名第21位 [7] - 公司在杭州与西安累计获取4个项目(去年同期2宗)，拿地额77.0亿元，拿地面积49.7万方，楼面价15504元/平(-3.0%)，拿地强度(金额与面积角度)为35.3%、58.4%，分别同比提升27.7个百分点、47.6个百分点 [7] - 截至2024年上半年公司可售土储货值约1332亿元(-20.0%)，可售周期约3年，一旦市场边际改善，相对充裕的土储保障后期销售 [7] - 2024年上半年公司投资物业营收26.0亿元(-3.6%)，毛利率61.9%(-1.0个百分点)，商业业务守正出新、稳健发展，购物中心销售额196亿元(+14%)，客流量1.7亿人次(+24%)，平均出租率94% [7] - 截至2024年上半年公司全国布局45个商业项目(30重+15轻)，累计在营项目34个(含轻资产和非标准化产品)，总商业面积374万方，其中21个大悦城购物中心(含轻资产，商业面积302万方)；在建、筹备项目(含轻资产)11个，商业面积约120万方，下半年计划新开业3个购物中心 [7]